آیا می‌دانید بزرگ‌ترین خطری که هم‌اکنون بازار مسکن ونکوور را تهدید می‌کند چیست؟ افزایش بی‌سابقه نرخ بهره یا معضل بیکاری؟ هر کدام از این عوامل می‌تواند به تنهایی فشار زیادی به خریداران و سرمایه‌گذاران وارد کند، اما آیا ممکن است یکی از این مشکلات تأثیر بیشتری داشته باشد؟ اگر این سوالات ذهن شما را هم مشغول کرده است، چند دقیقه‌ای را صرف خواندن این مقاله کنید تا از تأثیرات واقعی این بحران‌ها بر تصمیمات شما مطلع شوید. پاسخ‌هایی که شاید تغییرات بزرگی در مسیرتان ایجاد کنند!
بانک کانادا دوباره نرخ بهره را کاهش داد. این سومین بار است که نرخ بهره کاهش می‌یابد و این روند کاهشی ادامه دار است. انتظار می‌رود که تا آخر سال نرخ بهره به مقدار 50bps دیگر کاهش یابد. آیا این اقدامات برای احیای مجدد بازار ملک کافی است؟
فعالان و متخصصان بازار املاک واقعا می‌خواهند چنین باوری داشته باشند. با این حال، آمار فروش خانه‌های نوساز در تورنتو بزرگ به پایین‌ترین مقدار در 20 سال اخیر رسیده است. این آمار در ونکوور نیز در پایین‌ترین مقدار در یک دهه رسیده است و هیچ نشانی از بهتر شدن آن وجود ندارد. اکنون در یک زمان بحرانی هستیم و داستان‌های نگران کننده‌ای می‌شنویم. در ادامه این داستان از Doug Hoyes را بخوانید.
" اشتباه می‌کردم.
آغاز شده است.
همین الان با JasonQuinney معتمدم در برامپتون صحبت کردم و داستان زیر را برایم تعریف کرد.
شخصی یک خانه را در پیک قیمتی 2022 به ارزش 1.85 میلیون دلار در برامپتون پیش خرید می‌کند.
مبلغ دپازیت 240,000 دلار است.
تاریخ کلوزینگ به دلیل آتش سوزی عمدی به تعویق افتاد. در نهایت تاریخ کلوزینگ به جون 2024 موکول شد.
ارزش ملک اکنون نزدیک به 1.3 میلیون دلار است. به دلیل کاهش ارزش appraised value، خریدار نمی‌تواند برای کل مبلغ خرید وام بگیرد. پس معامله کلوز نشد.
سازنده ملک را به لیست فروش اضافه کرده است اما تا کنون فروخته نشده است.
سازنده برای دریافت غرامت 500,000 دلاری شکایت کرده است (ضرر احتمالی فروشنده در صورت فروش خانه به مبلغ پایین‌تر).
پس از خریدار شکایت شده است.
تصور می‌کنم که سازندگان در اکثر مواقع صبر می‌کنند تا خانه فروخته شود و پس از آن (پس از ضرر) شکایت می‌کنند. بنابراین امسال و سال بعد موارد بیشتری از این دست خواهیم دید. "
بیشتر بخوانید: خرید و قیمت خانه در ونکوور
کاهش نرخ بهره بسیاری از افرادی که پیش خرید کرده‌اند را نجات نمی‌دهد؛ اما وضعیت را برای یک وام گیرنده‌ی عادی بهتر می‌کند. به نظر می‌رسد که معقولانه است اگر بگوییم نرخ بهره دیگر جزو نگرانی‌های اصلی در بازار ملک نیست. شاید اکنون به جای نرخ بهره باید بیشتر نگران بازار کار باشیم و باید به آن توجه کنیم.
وضعیت اشتغال در کانادا در آگوست همچنان ضعیف‌تر شده است و نرخ بیکاری به 6.6% افزایش یافته است. نرخ بیکاری اکنون نسبت به کمترین مقدار آن در جولای 2022 (که برابر 4.8% بود) حدود 1.8% افزایش یافته است. میزان بیکاری جوانان در بالاترین مقدار در 8 سال اخیر قرار دارد و این باعث می‌شود که کانادایی‌ها دیرتر کار پیدا کنند.
پس با مشکل از دست دادن مشاغل مواجه هستیم و در 7 فصل از 8 فصل گذشته آمار واقعی تولید ناخالص داخلی به ازای هر نفر کاهش یافته است. اقتصاد کانادا از همه نظر راکد است. با این حال امروز با هر مالکی که حرف می‌زنیم، حرف رسانه‌ها راطوطی‌وار تکرار می‌کند و مدعی است که کاهش نرخ بهره دلیلی برای خوشبینی نسبت به بازار ملک و عدم پایین آوردن قیمت لیستینگ‌ها است. حتی با وجود اینکه بسیاری از خانه‌ها فروخته نشده و در بازار مانده‌اند.
بله. نرخ بهره پایین آمده است اما خریداران هنوز با احتیاط عمل می‌کنند و نگران شغل خود و اقتصاد هستند و همچنان با مشکل قیمت بسیار بالای ملک دست و پنجه نرم می‌کنند. قیمت ملک کاهش زیادی نداشته است (اثرات نرخ بهره بالا بر روی کاهش قیمت مسکن خیلی زیاد نبوده است). به آمار قیمت ملک در ونکوور بزرگ نگاهی بیندازید. قیمت ملک در ونکوور بزرگ از مقدار بیشینه‌ی آن 5% کاهش یافته است و در طی 12 ماه گذشته نیز فقط 1% کاهش داشته است.
منبع: GVR Board
به عبارت دیگر، اگر کاهش نرخ بهره افزایش معناداری در فعالیت‌های بازار و بخصوص قیمت‌ها ایجاد نکند، تعجب نکنید.
حتی اگر بانک کانادا BoC نرخ بهره را تا پایان سال به مقدار 50bps دیگر کاهش دهد، نرخ بهرهی بسیاری از وام‌های با بهرهی متغیر را به 5% می‌رساند. مشکل این است که بسیاری از وام گیرندگان وام با نرخ بهرهی متغیر نمی‌گیرند. اصلی‌ترین دلیل این است که نرخ بهرهی این وام‌ها همچنان بسیار بیشتر از نرخ بهرهی ثابت است. نرخ بهرهی ثابت در حال حاضر حول و حوش 4.5% است و حتی شاید در شرایط خاص کمتر هم شود.
در این وضعیت که نرخ بهره بالا است، میزان بدهی‌های زیاد است و فعالیت در بازار ملک ضعیف است، بانک‌ها هرچه که در توان دارند انجام می‌دهند.
منبع: Financial Post
بیشتر بخوانید: شرایط و نحوه دریافت وام مسکن کانادا
در طی کنفرانس ویدئویی اخیر دیوید مک کی مدیر اجرایی بانک RBC (بزرگ‌ترین وام دهنده کانادا) اعتراف کرد که این بانک با یک رقابت تاریخی و شدید دست و پنجه نرم می‌کند. او این مبارزه را "تاریخی" و "شدید" عنوان کرد. درآمد RBC از وام به یک سوم کاهش یافته است (یک سوم آنچه قبلا درآمد داشت).
بانک‌ها اکنون برای حفظ مشتریان خود، حاشیه سود خود را کاهش داده‌اند. مشتریانی را دیده‌ایم که وام سه ساله با نرخ بهرهی پایین 4.3% دریافت کرده‌اند. سال‌ها است که این رقم‌ها را ندیده‌ایم.
این خبر خوبی برای کسانی است که می‌خواهند وام خود را تمدید کنند. پایان نرخ بهرهی 2 درصدی و تمدید وام با نرخ بهرهی 4% بسیار بهتر از تمدید با نرخ بهرهی 6% (چیزی که سال گذشته شاهد آن بودیم) است.
هزینه‌های بهره وام مسکن همچنان کاهش می‌یابد که باعث می‌شود شاخص تورم مسکن (shelter inflation که اثرات آن دیرتر نمایان می‌شود) به مرور زمان کاهش یابد. این به بانک کانادا BoC اجازه می‌دهد نرخ بهره را بیشتر کاهش دهد.
منبع: Yahoo Finance
در پایان باید بگویم درست است که به نظر کابوس نرخ بهره تمام شده است. اما خیلی زود است که بگوییم همه چیز عالی است. وام دهندگان به خوبی به این امر واقف هستند که از دست دادن مشاغل خطر بزرگ‌تری برای عدم پرداخت به موقع اقساط است. یعنی خطر از دست دادن شغل از خطر افزایش نرخ بهره بیشتر است.
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
