در نیمه‌ی اول ۲۰۲۴، بازار ساخت‌وساز ونکوور با چالش‌هایی روبرو شده که بر سودآوری و تعداد پروژه‌های جدید تاثیر چشمگیری گذاشته است. اما آیا تنها هزینه‌های ساخت و وام باعث کاهش پروژه‌ها شده‌اند؟ در این مقاله به جزئیات دقیق‌تری از تغییرات اقتصادی، مالیاتی و مقرراتی که بر تصمیم‌گیری سازندگان تاثیر گذاشته، می‌پردازیم. از کاهش تقاضا برای خانه‌های نوساز تا تغییرات قوانین شهری، همه‌ی این عوامل در آینده مسکن ونکوور نقشی کلیدی دارند.
کاهش آمار پروژه‌های جدید به دلیل اثرات "هزینه‌های بالای ساخت و ساز" و "فعالیت پایین در بازار پیش فروش" بر عرضه و تقاضا
در نیمه‌ی اول 2024 هزینه‌های ساخت و ساز، خرید زمین و نرخ بهره بر روی سود پروژه‌های ساخت و ساز اثر گذاشت. به همین دلیل آمار پروژه‌های جدید ساختمانی کاهش یافت. تقاضای کمتر برای خانه‌های نوساز نیز باعث محدود شدن فعالیت‌های ساخت و ساز شد. بیشتر این کاهش مربوط به پروژه‌های مسکونی کاندو بود. در حالی بود که آمار پروژه‌های جدید اجاره‌ای (ساختمان‌هایی که با هدف اجاره دادن ساخته می‌شوند) فقط اندکی کاهش یافت.
نکته: منظور از آمار پروژه‌های جدید، آمار پروژه‌هایی است که به تازگی استارت خورده‌اند.
حال بیایید آمار پروژه‌های جدید را با توجه به جمعیت مورد بررسی قرار دهیم. در سال گذشته به ازای هر 10,000 نفر 46 پروژه‌ی مسکونی استارت خورده بود که با اینکه به پیک رسیده بود، همچنان کمتر از متوسط یک دهه گذشته بود. این آمار نسبت به سال گذشته کمتر شده است. با اینکه آمار کل پروژه‌های مسکونی جدید همچنان در نزدیکی بالاترین میزان قرار دارد، افزایش سرسام آور جمعیت در ونکوور بزرگ باعث شده است که این آمار به نسبت جمعیت کاهش یابد.
در گذشته پروژه‌های زیادی استارت خورده بودند و آمار شروع به کار پروژه‌ها به یک رکورد رسیده بود. همه‌ی این پروژه‌ها هنوز تکمیل نشده‌اند چونکه معمولا زمان می‌برد تا کامل شوند. در سال‌های اخیر متوسط زمان لازم برای تکمیل آپارتمان‌های مسکونی (آپارتمان‌های اجاره‌ای و کاندوها) به تدریج افزایش یافته است و در نیمه اول 2024 به بالاترین میزان (20.4 ماه) رسیده است.
معمولا بزرگی پروژه‌ها و ساختمان‌ها به معنی زمان بیشتر برای تکمیل آن‌ها است. با این حال، آمار میانگین طبقات و واحدهای ساخته شده در هر ساختمان در نیمه اول سال 2024، تفاوت معنی داری با میانگین 5 ساله نداشت.
برخی از سازندگان اذعان کرده‌اند که یکی از دلایل طولانی شدن زمان لازم برای تکمیل پروژه‌ها، تغییر مقررات پهنه بندی بوده است. از طرف دیگر، برخی از سازندگان با توجه به اینکه به اهداف فروش نرسیده بودند، تصمیم گرفتند که مدت پرداخت اقساط وام زمین را طولانی‌تر کنند. علاوه بر این، افزایش قیمت‌ها و چالش‌های مالی برای دریافت وام باعث شد که برخی از شرکت‌های سازنده کوچک‌تر پروژه‌ی خود را بفروشند.
بیشتر بخوانید: خرید و قیمت خانه در ونکوور
ترجیح سازندگان ونکوور به ساخت آپارتمان‌های اجاره‌ای؛ کاندوها بیشتر در حومه شهر
شهر ونکوور همچنان از نظر آمار پروژه‌های مسکونی جدید پیشتاز است. دو سوم از این واحدها با هدف اجاره دادن ساخته می‌شوند. سازنده‌ها بیان کرده‌اند که اصلی‌ترین دلیل برای ساخت آپارتمان‌های اجاره‌ی در شهر ونکوور به جای کاندوها سود آوری است.
با دور شدن از مرکز شهر و کاهش قیمت زمین، ساخت کاندوها راحت‌تر است. این موضوع برای مناطقی مانند Surrey ،Coquitla و Richmond که از نظر آمار پروژه‌های جدید در رتبه‌های بعد قرار دارند، صادق است. اکثر پروژه‌هایی که در این سه شهر استارت می‌خورند ساختمان‌های کاندو هستند.
در نیمه اول 2024، سازندگان تصمیم گرفتند که در مترو ونکوور آپارتمان‌هایی با طبقات کم و متوسط بسازند. بیش از نیمی از واحدهای آپارتمانی که ساخت آن‌ها در این بازه شروع شده است (نیمه اول 2024)، در ساختمان‌هایی با 4 تا 6 طبقه قرار دارند. شاید سازندگان به دلیل مقررات مربوط به ارتفاع ترجیح می‌دهند آپارتمان‌های کوچک‌تر بسازند. به عنوان مثال عوارض ساخت و ساز برای ساخت پروژه‌های مسکونی بلندمرتبه، بیشتر است.
اخیرا شهرداری City of Surrey طرح‌هایی معرفی کرده است که سازندگان واجد شرایط را به ساخت و ساز بیشتر تشویق می‌کند. در طرح The Rapid Transit Development Incentive عوارض ساخت و ساز برای پروژه‌هایی که در نزدیکی ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی ویژه قرار دارند 50% تخفیف می‌خورد (به صورت Rebate). البته در طرح Non-Market Rental Housing Development Incentive، اگر یک پروژه معیارهای املاک مقرون به صرفه را داشته باشد، کل این هزینه‌ها حذف می‌شود.
عوارض ساخت و ساز چه تاثیری بر نوع پروژه‌های ساخت و ساز (اجاره‌ای یا کاندو) دارد؟
عوارض ساخت و ساز هزینه‌ای است که شهرداری‌ها از سازندگان پروژه‌های نوساز می‌گیرند تا مبلغ لازم برای ایجاد زیرساخت‌های شهری را تهیه کنند. در ادامه، هزینه‌ی تقریبی عوارض ساخت و ساز برای یک واحد آپارتمانی در شهرهای ونکوور و Surrey (دو شهر پرجمعیت مترو ونکوور) را مقایسه می‌کنیم.
با توجه به مبلغ عوارض به ازای هر فوت مربع، عوارض یک واحد آپارتمانی با مساحت 550 اسکوئر فوت در شهر ونکوور برابر است با:
- 9,700 دلار برای پروژه‌های با تراکم متوسط
- 19,500 دلار برای پروژه‌های با تراکم بالا
این هزینه برای یک واحد با مساحت یکسان در شهر ساری برابر است با:
- 13,400 دلار برای پروژه‌های با تراکم متوسط
- 11,700 دلار برای پروژه‌های با تراکم بالا
شهر ونکوور معافیت‌هایی برای آپارتمان‌های اجاره‌ای دارد که باعث کاهش هزینه‌ها می‌شود.
- 4,600 دلار برای پروژه‌های با تراکم متوسط
- 9,200 دلار برای پروژه‌های با تراکم بالا
بیشتر بخوانید: خرید و قیمت آپارتمان در ونکوور کانادا
اگر یک پروژه‌ی مسکونی، مقرون به صرفه نیز باشد، کل عوارض ساخت و ساز بخشیده می‌شود. هدف از ارائه‌ی این معافیت‌ها این است که ساخت و ساز آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهر بیشتر شود.
این هزینه‌ها و معافیت‌ها تنها بخشی از هزینه‌ها و یارانه‌های مربوط به ساخت آپارتمان در این شهرها است.
منبع: City of Vancouver Development Cost Levies Bulletin, City of Surrey Bylaw 21174
سیاست های جدید در خصوص پهنه بندی با هدف افزایش عرضه مسکن، تراکم و پایداری در ونکوور
شهرداری City of Vancouver در نظر دارد قوانین و مقررات مربوط به نمای شهر (view cone policies) را تغییر دهد. این قوانین در اصل برای محافظت از چشم انداز کوهستان‌های ساحل شمالی وضع شده بود. مسئولان City of Vancouver تخمین زده‌اند که با آزاد شدن فضای بیشتر برای ساخت و ساز، می‌توان تا 30 سال آینده بیش از 75,000 خانه‌ی دیگر ساخت.
استانداری و شهرداری City of Vancouver همچنین حد ارتفاع سازه‌های چوبی را از 12 طبقه به 18 طبقه افزایش داده اند. این تغییر ساخت ساختمان‌های بلندتر و متراکم‌تر کمک می‌کند و در عین حال تاثیرات کربنی و محیطی را محدود می‌کند. افزایش تنوع در مصالح ساختمانی نیز به رفع مشکلات زنجیره‌ی تامین کمک می‌کند.
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
