چه اتفاقی می‌افتد وقتی رشد جمعیت کانادا به صفر برسد؟
با تغییرات ناگهانی در سیاست‌های مهاجرتی، کانادا با کاهش جمعیت و پیامدهای آن بر بازار مسکن مواجه شده است. در این مقاله، تأثیرات این تغییرات بزرگ را بر نرخ بهره، سرمایه‌گذاری در املاک و آینده اقتصاد کانادا بررسی می‌کنیم. اگر شما هم به تغییرات بازار ملک و تصمیمات مهم اقتصادی علاقه دارید و می‌خواهید بدانید چه چیزهایی در انتظار خریداران و سرمایه‌گذاران است، ادامه این مقاله را از دست ندهید!
همان‌طور که انتظار می‌رفت، مک‌کلم و همکارانش اخیرا نرخ بهره را به مقدار 50bps کاهش دادند و بیان کردند که دلیل آن "رشد اقتصادی کند" و "بازار کار ضعیف" بوده است. علاوه بر این اظهار کردند که "اگر وضعیت اقتصادی طبق پیش بینی‌های اخیر ما باشد، احتمالا نرخ بهره policy rate را دوباره کاهش خواهیم داد". این جمله را به یاد داشته باشید. بعدا بیشتر درباره‌ی آن بحث می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: بهترین زمان خرید خانه در کانادا چه وقت است؟
پس بانک کانادا BoC آماده است که دوباره نرخ‌ها را کاهش دهد. این بانک احتمالا در ماه دسامبر نرخ بهره را به مقدار زیادی کاهش دهد. نرخ یک شبه (overnight rate) و در نتیجه نرخ بهره متغیر وام مسکن در حال کاهش است. اما تغییری در نرخ بهره ثابت ایجاد نمی‌شود. همان‌طور که چند هفته پیش گفته بودیم، فعالان و سرمایه گذاران در بازار اوراق قرضه از قبل پیش بینی کرده بودند که نرخ بهره کاهش می‌یابد و قیمت‌ها را متناسب با آن تنظیم کرده بودند. وقتی بانک کانادا نرخ بهره را به مقدار 50bps کاهش داد، بازده اوراق قرضه پنج ساله افزایش یافت.
بیشتر بخوانید: نحوه دریافت وام مسکن در کانادا
اگرچه همچنان، این موضوع مانع کانادایی‌ها از پیش بینی سمت و سوی مسکن و یا اقدام و عمل نمی‌شود. روند بازار ملک متغیر است و مردم نسبت به نرخ بهره و اخبار جدید واکنش نشان می‌دهند و تصمیماتشان را تغییر می‌دهند. در ماه گذشته آمار بازفروش (resale) خانه‌های چند سال ساخت جهش قابل توجهی داشت. حدس می‌زنیم که اگر نرخ بهره دوباره به مقدار زیادی کاهش یابد، این روند تقویت می‌شود. بانک کانادا پیش بینی کرده است که در سال آینده سرمایه گذاری در املاک مسکونی به میزان 6% افزایش می‌یابد و قیمت ملک نیز بیشتر می‌شود. اکنون بانک کانادا و دولت فدرال در تلاش هستند که بازار ملک را تقویت کنند و جان تازه‌ای به آن ببخشند. به یاد داشته باشید که چند هفته پیش وزیر دارایی (فری‌لند) به کانادایی‌ها اعلام کرده بود که به زودی می‌توانند برای خرید یک خانه به قیمت 1.5 میلیون دلار، تا سقف 92% وام بگیرند.
دقیقا زمانی که تصور می‌شد وضعیت بازار به زودی صعودی خواهد شد و قیمت‌ها افزایش خواهد یافت، دولت فدرال ناگهان قوانین مهاجرتی را تغییر داد. دولت ترودو اخیرا در یک اقدام شوکه کننده اعلام کرد اهداف مهاجرتی (برای صدور اقامت دائم) را به شدت کاهش داده است و سقف جدید برای پذیرش ساکنان موقت در نظر گرفته است. این شامل تعیین سقف سالانه جدید برای پذیرش دانشجویان و کارمندان موقت خارجی است. به عبارت دیگر، آن‌ها خیلی دیر وارد عمل شدند.
همه‌ی این‌ها به چه معنی است؟
به این معناست که تا دو سال آینده رشد جمعیت از سالانه 1.2 میلیون نفر به صفر می‌رسد. در واقع پیش بینی می‌شود که جمعیت کانادا در طی 2 سال آینده به مقدار 0.2% کاهش یابد. چونکه تقریبا از 900,000 نفر از ساکنان موقت خواسته شده است که کانادا را ترک کنند.
این موضوع می‌تواند پیامدها و اثرات زیادی داشته باشد. بانک کانادا پیش بینی کرده بود که در طی دو سال آینده جمعیت کانادا به میزان 1.7% افزایش یابد. این در حالی است که دولت ترودو اخیرا اعلام کرده است که در سال 2025 و 2026 جمعیت کانادا به میزان 0.2% کاهش می‌یابد. پس تا دو سال آینده، در مدل سازی‌های بانک کانادا از اقتصاد این کشور حدود 700,000 کارگر حذف می‌شوند. با این شرایط چه اتفاقی خواهد افتاد؟
به گفته‌ی بانک RBC، کاهش آمار مهاجران می‌تواند رشد اقتصادی را به میزان 1% کاهش دهد. با کاهش رشد اقتصادی، افراد کمتری برای خرید ملک با هم رقابت خواهند کرد! به نظر می‌رسد که همه‌ی این‌ها تورم را کاهش می‌دهند.
به یاد داشته باشید که اجاره بها اکنون در ونکوور و تورنتو در حال کاهش است. در ضمن از نظر آمار تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت (چه کاندوها چه آپارتمان‌های مختص اجاره) به یک رکورد رسیده‌ایم. همه‌ی این ساختمان‌ها تا چند سال آینده تکمیل می‌شوند. پس با اینکه عرضه‌ی ملک افزایش خواهد یافت، تعداد مهاجران کمتر خواهد شد.
این وضعیت نشان می‌دهد که می‌توان نرخ بهره را بیشتر کاهش داد.
البته همه این‌ها حدس و گمان است. دولت ترودو باید این سیاست‌ها را عملی کند و عملی کردن جزو نقاط قوت آن‌ها نیست. آن‌ها باید در یک انتخابات دیگر نیز پیروز شوند که احتمال آن پایین است. با این حال، نظر سنجی‌ها نشان می‌دهد که 70% از کانادایی‌ها معتقدند که آمار پذیرش مهاجران بسیار زیاد است. به همین دلیل دولتی به رهبری Poilievre احتمالا تغییرات زیادی در قوانین مهاجرتی ایجاد نخواهد کرد (تقریبا همین سیاست‌های مهاجرتی ترودو را اتخاذ خواهد کرد).
خلاصه اینکه اگر بدون چون و چرا همه مطالب بالا را بپذریم، رشد جمعیت صفر باعث کند شدن رشد اقتصادی، کاهش نرخ بهره، و کاهش اجاره بها می‌شود. یعنی سازندگان کاندو در تورنتو باید حداقل در حال حاضر استراتژی‌های جدیدی برای فروش واحدهای خود اتخاذ کنند.
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
