وام مسکن بیمه شده، فرصتی برای خرید ملک با موجودی کمتر

آیا می‌خواهید بدانید چطور می‌توانید با کمتر از 20% داون پیمنت خانه‌دار شوید؟ در این مقاله وام مسکن بیمه شده را بررسی می‌کنیم و به شما نشان می‌دهیم چرا این وام می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن را هموارتر کند.

دلایل اهمیت بیمه وام مسکن

ابتدا باید بدانید که وام مسکن بیمه شده برای حمایت از بانک‌ها (نه خریداران) ایجاد شده است تا از آن‌ها در برابر ریسک عدم پرداخت اقساط محافظت کند. حال بیایید دلایل اهمیت آن برای خریدارن را بررسی کنیم. 

در کانادا اگر مبلغ داون پیمنت کمتر از 20% از قیمت خرید خانه باشد، خریدار باید بیمه وام مسکن را تهیه کنید. یعنی خریدارانی که 5%، 10%، یا 15% داون پیمنت داده‌اند، باید بیمه وام مسکن را تهیه کنند. چونکه داون پیمنت کمتر، ریسک بیشتری برای وام دهنده دارد. اما با تهیه‌ی بیمه، اعطای این وام‌های پرریسک امکان‌پذیر می‌شود و به این ترتیب افراد بیشتری می‌توانند وام بگیرند و صاحب خانه شوند.

اگر میخواهید در باره وام مسکن کانادا و شرایط آن بیشتر بدانید، مقاله "مورگیج چیست؟" را مطالعه بفرمایید.

قوانین مهم و الزامات مربوط به وام مسکن بیمه شده

حداقل مبلغ داون پیمنت

• برای خرید خانه‌هایی که قیمت آن‌ها حداکثر 500,000 دلار است، به حداقل 5% داون پیمنت نیاز دارید. 
• برای خرید خانه‌هایی که قیمت آن‌ها بین 500,000 تا 999,999 دلار است، حداقل مبلغ داون پیمنت اینگونه حساب می‌شود: 
  • به ازای 500,000 دلار اول، 5%. بعلاوه‌ی 
  • به ازی الباقی مبلغ، 10% 
• در حال حاضر برای اینکه شرایط دریافت وام مسکن بیمه شده را داشته باشید، قیمت خرید باید حداکثر برابر 1 میلیون دلار باشد. البته از 15 دسامبر به بعد، این سقف به 1.5 میلیون دلار افزایش می‌یابد.

دوره‌ی Amortization 

در حال حاضر دوره‌ی امورتیزیشن Amortization وام‌های بیمه شده (مدت زمانی که طول می‌کشد بدهی خود را کاملا تسویه کنید) حداکثر 25 سال است. البته درتاریخ 15 دسامبر دوره‌ی امورتیزیشن به 30 سال افزایش می‌یابد. اما فقط برای خانه اولی‌ها! در چند پاراگراف پایین‌تر توضیحات بیشتری درباره‌ی این موضوع و اثرات آن بر روی اقساط ماهانه ارائه می‌دهیم. 

شرکت‌های بیمه

در کانادا سه شرکت اصلی برای تهیه‌ی بیمه وام مسکن وجود دارد. این شرکت‌ها عبارت‌اند از: CMHC ،Sagen و Canada Guaranty. 

حق بیمه

حق بیمه وام مسکن با توجه به مبلغ وام تعیین می‌شود. هرچقدر که داون پیمنت بیشتری بدهید، حق بیمه کمتر می‌شود. برای تخمین مبلغ حق بیمه می‌توانید از فرمول زیر استفاده کنید. 

• اگر داون پیمنت بین 5% تا 10% باشد، حق بیمه برابر 4% است. 
• اگر داون پیمنت بین 10% تا 15% باشد، حق بیمه برابر 3.1% است. 
• اگر داون پیمنت بین 15% تا 20% باشد، حق بیمه برابر 2.8% است.

پس از اینکه بیمه‌ی وام مسکن را تهیه کردید، نیاز نیست همان موقع حق بیمه را پرداخت کنید. چونکه این هزینه به اقساط وام شما اضافه می‌شود. 

بیشتر بخوانید: شرایط بیمه خانه در کانادا

الزامات درآمد و اعتبار

وام‌های مسکن بیمه شده نسبت به وام‌های عادی از نظر "نسبت بدهی" و "امتیاز اعتبار" شرایط سخت‌گیرانه‌تری دارند. نسبت بدهی‌های ملکی به درآمد (GDS) باید حداکثر 39% و نسبت کل بدهی‌ها به درآمد (TDS) باید حداکثر 44% باشد. 

مزایای وام مسکن بیمه شده

مهم‌ترین مزیت دریافت وام مسکن بیمه شده این است که می‌توانید با داون پیمنت کمتری خانه بخرید. مزیت دیگری هم که دارد این است که معمولا نرخ بهره وام بیمه شده، پایین‌ترین نرخ موجود است. چونکه اعطای این وام‌ها ریسک کمتری برای بانک‌ها دارد. در نتیجه تا وقتی که بدهی خود را تسویه کنید، مبالغ زیادی را می‌توانید پس انداز کنید. در ضمن مسیر مقرون به صرفه‌تری برای خرید خانه در ونکوور و سایر شهرهای کانادا به ویژه برای خانه اولی‌ها است. 

در پاراگراف‌های بالا، اصول بیمه وام را برایتان توضیح دادیم. در ادامه بیشتر بر روی قوانین جدید تمرکز می‌کنیم و توضیح می‌دهیم که این تغییرات برای مشاوران املاک و خریداران به چه معنایی است. برای درک بهتر قوانین جدید و اثرات آن‌ها، از چند مثال ملموس استفاده می‌کنیم. با ما همراه باشید. 

سقف جدید و فرصت‌های تازه

یکی از مهم‌ترین تغییرات این است که می‌توانید بابت خرید خانه‌هایی که حداکثر 1.5 میلیون دلار قیمت دارند، وام بیمه شده بگیرید. این تغییرات شرایط خرید ملک را راحت‌تر می‌کند و در نتیجه فرصت خرید برای افراد بیشتری فراهم می‌شود.  

افزایش دوره امورتیزیشن برای خانه اولی‌ها و خریداران خانه‌های نوساز

یکی دیگر از تغییرات مهم مختص به خانه اولی‌ها و خریداران خانه‌های نوساز است. طبق قوانین جدید، کسانی که واجد شرایط وام بیمه شده هستند می‌توانند وام با دوره امورتیزیشن 30 ساله بگیرند. با افزایش دوره امورتیزیشن، اقساط ماهانه کاهش می‌یابد. اما باید به کل هزینه‌ای که تا زمان تسویه بدهی به بانک پرداخت می‌کنید، توجه کنید (یعنی اقساط ماهانه کمتر می‌شود، اما شاید کل مبلغی که بابت بهره به بانک پس می‌دهید بیشتر شود!). در ادامه با ارائه چند مثال ملموس، این موارد را مورد بررسی قرار می‌دهیم.  

مثال برای وام با دوره امورتیزیشن 25 ساله

• هزینه خرید: 1.5 میلیون دلار
• مبلغ داون پیمنت: 125,000 (تقریبا 8%)
• مبلغ اصل وام: 1,375,000 دلار
• حق بیمه: 55,000 دلار
• کل وام: 1,430,000
• اقساط ماهانه (وام 3 ساله با نرخ بهره ثابت 4.5%): 7,915 دلار
• درآمد مورد نیاز: سالانه 330,000 دلار

طبق این سناریو برای اینکه افراد متاهل شرایط دریافت وام بیمه شده را کسب کنند، باید هر کدام از آن‌ها حداقل سالانه 165,000 دلار کسب کنند. حال سوال این است که چه تعداد از افراد چنین درآمدی دارند؟ 

بررسی جزئیات در صورت افزایش داون پیمنت

حال بیایید سناریو بالا را کمی تغییر دهیم و مبلغ داون پیمنت را افزایش دهیم و اثرات آن را بررسی کنیم. 

• اگر 10% داون پیمنت داشته باشید، یعنی 150,000 دلار، اقساط ماهانه به 7,700 دلار کاهش می‌یابد. در ضمن برای دریافت این وام باید سالانه 320,000 دلار درآمد داشته باشید. 
• اگر 15% داون پیمنت داشته باشید، یعنی 225,000 دلار، اقساط ماهانه به 7,255 دلار کاهش می‌یابد و درآمد مورد نیاز برای دریافت چنین وامی به 300,000 دلار کاهش می‌یابد. 

وام با دوره امورتیزیشن 30 ساله برای خانه اولی‌ها و کسانی که خانه‌های نوساز خریداری می‌کنند

حال بیایید تاثیرات افزایش دوره امورتیزیشن را بررسی کنیم. 

با افزایش دوره امورتیزیشن، اقساط ماهانه به 7,210 دلار کاهش می‌یابد و ماهانه حدود 700 دلار بیشتر می‌توانید پس انداز کنید. در ضمن حداقل درآمد مورد نیاز نیز به 310,000 دلار کاهش می‌یابد. اما اگر نرخ بهره ثابت بماند، در کل 221,000 دلار بیشتر به بانک پرداخت خواهید کرد. یعنی درست است که اقساط ماهانه کاهش می‌یابد، اما تا زمان تسویه کامل بدهی، مبلغ بیشتری به بانک پرداخت می‌کنید. 

بررسی جزئیات در صورت افزایش داون پیمنت

• اگر 10% داون پیمنت داشته باشید، اقساط ماهانه و مقدار درآمد مورد نیاز برای دریافت وام به ترتیب به 7,020 دلار و 300,000 دلار کاهش می‌یابد. 
• اگر 15% داون پیمنت داشته باشید، اقساط ماهانه و مقدار درآمد مورد نیاز برای دریافت وام به ترتیب به 6,610 دلار و 296,000 دلار کاهش می‌یابد. 

با قوانین جدید، افراد بیشتری بخصوص خانه اولی‌ها، می‌توانند صاحب ملک شوند. با این حال افزایش دوره امورتیزیشن با پیامدهای مالی نیز همراه است (افزایش مبلغ پرداختی به بانک در طی دوره‌ی 30 ساله). بنابراین شاید افزایش دوره امورتیزیشن برای همه گزینه‌ی مناسبی نباشد. درک این جزئیات به ما مشاوران املاک این امکان را می‌دهد تا بهتر مشتریان را در مسیر خرید خانه راهنمایی کنیم و به آن‌ها نشان دهیم چگونه می‌توانند از فرصت‌های جدید استفاده کنند.

بیشتر بخوانید: شرایط مالیات خانه در کانادا

نتیجه گیری

وام مسکن بیمه شده درهای خرید ملک با داون پیمنت کم را به روی بسیاری از کانادایی‌ها باز می‌کند. البته باید حق بیمه‌ی آن را پرداخت کنید. اما مزایای آن (نرخ بهره پایین‌تر و خانه دار شدن با داون پیمنت کمتر) اغلب بیشتر از این هزینه است. با توجه به اینکه مقررات جدیدی در راه است، آشنایی با این جزئیات برای خریداران و متخصصان املاک مهم‌تر از همیشه است.

من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم. 

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

مشاور املاک در ونکوور کانادا

شماره تماس: 16045064706+

(راه‌های ارتباط با ما)