در حالی که دولت ترودو امیدوار است با تغییر سیاست‌های مهاجرتی خود بحران مسکن کانادا را حل کند، واقعیت‌های موجود نشان می‌دهند که حل این مشکل به سادگی محقق نمی‌شود. در این مقاله به بررسی جزئیات این سیاست‌های جدید و ارزیابی‌های اشتباه دولت پرداخته‌ایم. آیا پیش‌بینی‌های دولت درباره اثرات مهاجرت بر بازار مسکن درست هستند؟ چرا پیش‌بینی‌های دولت و مراجع مختلف نادرست به نظر می‌رسند؟ برای کشف دلایل واقعی کمبود مسکن در کانادا و اینکه چرا این بحران ممکن است همچنان ادامه داشته باشد، این مقاله را از دست ندهید.
دولت ترودو بعد از مدیریت نادرست سیستم مهاجرتی کانادا، که یکی از بهترین سیستم‌های مهاجرتی دنیا است، مجبور شد سیاست‌های خود را تغییر دهد و وعده داده است تا دو سال آینده نرخ رشد جمعیت را به صفر برساند. با این حال همان‌طور که می‌دانیم اتفاقی که نباید، افتاده است و بیش از یک دهه طول می‌کشد تا بحران ملک حل شود. گزارش اخیر Parliamentary Budget Office نیز این موضوع را تایید کرده است.
بنا بر گفته‌های Parliamentary Budget Office، تخمین دولت فدرال درباره‌ی تاثیر برنامه‌های مهاجرتی جدید بر روی رفع کمبود مسکن بیشتر از مقدار واقعی آن است. PBO قبلا اعلام کرده بود که کانادا برای از بین بردن گپ مسکن (گپ بین عرضه و تقاضا) باید تا سال 2030 حدود 1.3 میلیون خانه دیگر بسازد. اما اخیرا اعلام کرده است که تغییر سیاست‌های مهاجرتی تا حدودی کمک کننده است، اما همچنان با مشکل کمبود ۶۵۸ هزار واحد مسکونی مواجه خواهیم بود.
بیشتر بخوانید: راهنمای خرید خانه در کانادا
چیزی که نظر ما را به خود جلب کرده این است که PBO چگونه به این نتیجه رسیده است؟ پیش‌بینی شده است که در سال 2030 گپ بین عرضه و تقاضا همچنان بسیار زیاد باشد. در این پیش‌بینی فرض بر این بوده است که تا سال 2030 هرسال به طور متوسط 280,000 واحد مسکونی ساخته می‌شود! این بیشتر از پیش‌بینی‌های PBO در ماه آوریل است. اما PBO چه چیزی می‌بیند که ما نمی‌بینیم؟
به یاد داشته باشید که آمار تکمیل پروژه‌های مسکونی در سال 1974 به بالاترین مقدار رسید (257,243 واحد). پس به نظر PBO، ما تا 5 سال آینده هر سال رکورد تکمیل پروژه‌های مسکونی را خواهیم زد و همچنان با کمبود 658,000 واحدی ملک مواجه خواهیم بود!
به عقیده‌ی ما، دولت ترودو و PBO در پیش‌بینی‌هایشان اشتباه می‌کنند. همان‌طور که در مقالات اخیر بیان کرده‌ایم، آمار پروژه‌های مسکونی جدید (آمار استارت پروژه‌ها) در حال کاهش است و اندیکاتورها این را نشان می‌هند. تمام چیزی که نیاز داریم این است که این اندیکاتورها را بررسی کنیم.
آمار خرید خانه‌های نوساز در تورنتو، بزرگ‌ترین کلان شهر کانادا، اکنون به کمترین مقدار در 27 سال گذشته رسیده است. به یاد داشته باشید که پیش خرید، بر روی استارت پروژه‌های مسکونی تاثیر می‌گذارد. به بیان ساده، اگر نتوانید واحدها را پیش فروش کنید، نمی‌توانید از بانک وام بگیرید و ساخت و ساز را شروع کنید. پیشنهاد میکنیم مقاله "شرایط وام مسکن در ونکوور کانادا" را حتما مطالعه فرمایید.
باز هم می‌گوییم که به نظر ما پیش‌بینی‌های PBO و دولت ترودو اشتباه است. طبق پیش‌بینی فعالان بازار، آمار تکمیل پروژه‌های مسکونی در داون تاون تورنتو (منطقه 416) تا سال 2028 به شدت کاهش می‌یابد.
در ادامه اظهارات Roy Bhandari را می‌خوانیم:
"اگر همه پروژه‌ها به موقع تکمیل شوند، بین سال‌های 2028-2030 آمار تکمیل خانه‌ها در داون تاون به 5,111 واحد می‌رسد.
اما فقط یکی از این پروژه‌ها استارت خورده است (پروژه Forma با 864 واحد).
طبق شنیده‌ها، پروژه‌های Reside on Richmond و The Riv کنسل شده‌اند و شاید پروژه‌های بیشتری نیز کنسل شوند."
اگر به آمار تکمیل پروژه‌های مسکونی تا دو سال آینده نگاه کنیم (2024-2026) متوجه می‌شویم که حدود 27,297 واحد در داون تاون تکمیل می‌شوند.
البته مشکلات فقط مربوط به کاندو نیست. بر اساس گزارشی از Financial Accountability Office of Ontario، آمار ساخت خانه‌های دیتچد رفته رفته به پایین‌ترین میزان در 69 سال گذشته خواهد رسید.
اینجا در مترو ونکوور نیز در یک سال گذشته کلنگ ساخت فقط 2400 خانه ویلایی زده شده است. کمترین میزان از سال 1990 به بعد!
آمار ساخت و ساز ملک در دو کلان شهر بزرگ کانادا شدیدا در حال کاهش است و هیچ راهی برای لاپوشانی آن وجود ندارد.
برخی از افراد معتقدند که کمک هزینه‌های دولتی (صندوق تسریع ساخت و ساز مسکن یا housing accelerator fund) باعث افزایش آمار پروژه‌های جدید می‌شود. اما به نظر ما، این دیدگاه مانند پیش‌بینی‌های PBO درباره‌ی آمار تکمیل پروژه‌ها اشتباه است.
همان‌طور که قبلا بیان کردیم، با وجود اینکه هدف از معرفی این صندوق کمک به ساخت مسکن بوده است، عملا باعث سو استفاده از مالیات شده است. تقریبا تمام شهرهای بزرگی که از این صندوق پول دریافت کرده‌اند، بلافاصله عوارض ساخت و ساز را افزایش داده‌اند؛ از جمله شهرداری ویکتوریا (City of Victoria) که اخیرا رای به افزایش ۲۵۸ درصدی مالیات ساخت و ساز داده است.
گزارش جدید CMHC نشان می‌دهد که کل عوارض ساخت کاندوهای کم‌مرتبه و بلندمرتبه، به ازای هر فوت مربع به طور متوسط ۱۴۰ دلار است. بخش عمده‌ی این هزینه برای ایجاد امکانات رفاهی در مناطق پر تراکم دریافت می‌شود. در نظر داشته باشید که این عوارض حدود ۲۰ درصد از کل هزینه‌های ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد.
بر اساس داده‌های موجود در سایت شهرداری‌ها و همچنین داده‌های سرشماری سال 2021، انجمن HAVAN به این موضوع پی برده‌اند که عوارض ساخت و ساز (DCC) انواع خانه‌ها (ویلایی، تاون هاوس و آپارتمان) در لنگلی بیشتر از سایر مناطق ونکوور بزرگ است.
بیشتر بخوانید: هزینه های پنهان خرید خانه در کانادا
در لنگلی، متوسط عوارض ساخت یک خانه ویلایی حدود 87,000 دلار است که بیش از 20,000 دلار بیشتر از کوکیتلام (دومین شهر گران در این زمینه با عوارض 62,000 دلاری) است. با این حال، برخی این موضوع را منفی نمی‌دانند، زیرا عوارض بالا شاید روش موثری برای جلوگیری از ساخت خانه‌های ویلایی باشد.
متاسفانه سازندگان در لنگلی باید نسبت به سایر مناطق ونکوور، بیشترین عوارض را برای ساخت تاون‌هاوس پرداخت کنند. به طور متوسط، مبلغ عوارض ساخت یک تاون‌هاوس در لنگلی برابر با 59,000 دلار است. ریچموند نیز با عوارض 49,000 دلاری در رتبه بعد قرار دارد.
متوسط عوارض ساخت و ساز آپارتمان نیز در لنگلی بیشتر از سایر مناطق ونکوور بزرگ است. این مبلغ معمولا در هر محله از یک شهرداری متفاوت است. به طور میانگین، هزینه عوارض ساخت هر واحد در لنگلی حدود 39,000 دلار است؛ یعنی برای یک ساختمان 100 واحدی، عوارض کل به 3.9 میلیون دلار می‌رسد. شهر ونکوور با میانگین عوارض 29,000 دلار به ازای هر واحد در جایگاه بعد قرار دارد. پیشنهاد میکنیم قبل از هر اقدامی از مشاور املاک خوب در ونکوور مشورت بگیرید.
PBO چه چیزی می‌بیند که ما نمی‌بینیم؟
این پیش‌بینی‌ها را فراموش کنید چونکه اشتباه هستند.
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
