هر آنچه که باید درباره حساب FHSA بدانید

خرید خانه یکی از بزرگ‌ترین تصمیمات مالی در زندگی است، اما پس انداز برای پرداخت داون‌پیمنت می‌تواند چالش‌برانگیز باشد. خوشبختانه، دو ابزار مالی به نام حساب FHSA و برنامه HBP وجود دارند که می‌توانند شما را در این مسیر حمایت کنند. در این مقاله، خواهید آموخت چگونه با استفاده از این ابزارها می‌توانید به راحتی و با بهره‌مندی از معافیت‌های مالیاتی، خرید خانه را برای خود ممکن کنید. پس این فرصت‌ها را از دست ندهید!

حساب FHSA چیست؟ 

حساب FHSA (مخفف First Home Savings Account) یک حساب پس انداز ویژه و معاف از مالیات است که به کانادایی‌ها کمک می‌کند تا سقف 40,000 دلار به آن واریز کنند و سپس از موجودی آن برای خرید اولین خانه‌ی خود در کانادا استفاده کنند. شما می‌توانید سالانه حداکثر 8,000 دلار در این حساب پس انداز کنید. اما اگر از ظرفیت پس انداز خود به طور کامل استفاده نکنید، می‌توانید سال بعد آن را جبران کنید. به عنوان مثال اگر در سال 2023 فقط 5,500 دلار به این حساب واریز کنید، در سال 2024 می‌توانید حداکثر 10,500 دلار به این حساب واریز کنید (2,500 دلار ظرفیت پس انداز مربوط به سال 2023 بعلاوه‌ی 8,000 دلار ظرفیت پس انداز در سال 2024). اگر امسال حساب باز کنید و هیچ مبلغی به این حساب واریز نکنید، سال بعد می‌توانید 16,000 دلار به این حساب واریز کنید. 

مزایای حساب FHSA چیست؟ 

مانند حساب‌های RRSP، هر مبلغی که به حساب FHSA واریز کنید، درآمد مشمول مالیات شما در آن سال را کاهش می‌دهد (در نتیجه مالیات خانه در کانادا برای شما در آن سال کمتر می‌شود). در ضمن مانند حساب‌های TFSA، بابت موجودی حساب FHSA (و هر سودی که از این حساب کسب می‌کنید) مالیاتی از شما اخذ نمی‌شود. 

فرض کنیم شما به مدت 5 سال، هر سال 8,000 دلار (جمعا 40,000 دلار) مستقیم از حقوق خود به حساب معاف از مالیات FHSA واریز می‌کنید و سالانه 8% سود سرمایه گذاری دریافت می‌کنید. در این صورت، در نهایت سرمایه‌ی شما به 48,810 دلار می‌رسد که 40,000 دلار از آن را خودتان داده‌اید و 8,810 دلار از طریق سود به دست آورده‌اید. به یاد داشته باشید که کل این مبلغ مال شما است و در زمان برداشت مبلغ برای پرداخت داون پیمنت خرید خانه نیازی نیست مالیات بدهید. 

حال فرض کنیم به جای این کار، ۸,۰۰۰ دلار از حقوق خود را مستقیما به یک حساب پس انداز واریز کنید. در این صورت، برخلاف حساب FHSA، باید مالیات آن را پرداخت کنید. یعنی اگر نرخ مالیات ۳۲٪ باشد، مبلغ ۸,۰۰۰ دلار شما به ۵,۴۴۰ دلار کاهش می‌یابد. اگر این مبلغ را هر سال به مدت پنج سال به حساب پس انداز واریز کنید و 5% سود بگیرید، در نهایت ۲۹,۶۱۰ دلار خواهید داشت (چونکه سود شما نیز مشمول مالیات است). به این ترتیب، اختلاف بین حساب پس انداز و حساب FHSA تقریبا ۲۰,۰۰۰ دلار است. علاوه بر این، بیایید واقع‌بین باشیم. اگر پول خود را به جای حساب FHSA به یک حساب پس انداز واریز کنید، احتمالا بیشتر وسوسه می‌شوید که آن را برای موارد دیگر خرج کنید! توصیه میکنیم با خواندن مقاله "انواع حساب بانکی در کانادا" با سایر حساب های بانکی کانادا هم آشنا شوید.

در جدول زیر می‌توانید به صورت خلاصه حساب‌های FHSA ،TFSA و RRSP را با هم مقایسه کنید. 

چه کسانی می‌توانند حساب FHSA باز کنند؟ 

برای باز کردن حساب FHSA، باید بین 18 تا 71 سال داشته باشید و ساکن کانادا باشید (resident). از آنجایی که این حساب برای کمک به خانه اولی‌ها طراحی شده است، نباید در سالی که حساب را باز می‌کنید یا چهار سال قبل از آن در خانه‌ای زندگی کرده باشید که مالک آن بوده‌اید! فقط در صورتی می‌توانید به صورت معاف از مالیات برداشت کنید که یک خانه‌ی واجد شرایط خریداری کنید.

توجه داشته باشید که با هر اقامتی می‌توانید حساب FHSA باز کنید! 

بیشتر بخوانید: انواع مالیات در کانادا

منظور از خانه واجد شرایط چیست؟

تعریف درستی از یک خانه واجد شرایط وجود ندارد. اما می‌توانیم با نگاه کردن به تعاریفی که در برنامه Home Buyers' Plan قید شده است، با این موضوع آشنا شویم. به عنوان مثال آیا یک زمین خالی، یک واحد آپارتمانی، یک خانه متحرک Mobile Home، یا کلبه‌های تابستانی (summer home) به عنوان خانه‌های واجد شرایط شناخته می‌شوند؟ در پاسخ باید بگوییم که بستگی به ماهیت ملک دارد. حتما از این برنامه در شهر خود هم با خبر شوید. بعنوان مثلا قیمت خرید خانه در ونکوور با قیمت خانه در شهرهای دیگر متفاوت است و میتواند روی شرایط شما تاثیر بگذارد.

خانه‌های واجد شرایط عبارت‌اند از: 

خانه دیتچد، تاون هاوس، خانه متحرک Mobile Home، خانه‌های در حال ساخت، واحدهای آپارتمانی و کاندو

املاکی که واجد شرایط نیستند عبارت‌اند از: 

زمین خالی که هیچ ساخت و سازی در آن انجام نمی‌شود، املاک غیر مسکونی مانند مغازه یا انباری، خانه‌هایی که حق اجاره‌ی آن را دارید، خانه‌های تفریحی یا کاتیج‌هایی که به عنوان محل اصلی سکونت شما شناخته نمی‌شوند و املاک خارج از کانادا

اگر سهمی از ملک داشته باشیم چه می‌شود؟ 

اگر شما مالک 25% یا بیشتر از یک ملک باشید، قانون شما را به عنوان "مالک منافع" می‌شناسد. طبق قوانین حساب FHSA شما به عنوان مالک خانه شناخته می‌شوید. در این صورت، اگر بخواهید یک حساب FHSA باز کنید، باید حداقل ۵ سال از زمانی که در آن خانه زندگی کرده‌اید گذشته باشد. پس از آن می‌توانید حساب FHSA باز کنید.

اگر همسر یا شریک زندگی‌ام مالک خانه ما باشد، می‌توانم یک حساب FHSA باز کنم؟ 

خیر، اگر همسر یا شریک زندگی شما مالک خانه باشد، نمی‌توانید حساب FHSA باز کنید. شما یا شریک زندگیتان نباید مالک خانه باشید. اما اگر پیش از ازدواج یا پیش از شروع زندگی مشترک حساب FHSA داشته باشید، می‌توانید در مهلت‌های تعیین شده به آن پول واریز کنید! 

اگر قبلا مالک یک خانه بوده باشم، می‌توانم یک حساب FHSA باز کنم؟ 

اگر امسال یا در چهار سال گذشته در خانه واجد شرایطی که تحت تملک شما یا همسر یا شریک زندگی‌تان بوده است، زندگی نکرده باشید، می‌توانید یک حساب FHSA جدید باز کرده و از آن استفاده کنید.

آیا می‌توانم با اهداف سرمایه گذاری در ملک، از حساب FHSA استفاده کنم؟ 

خیر. برای برداشت از حساب FHSA‌، باید ظرف یک سال پس از خرید یا ساخت یک خانه‌ی واجد شرایط، در آن ساکن شوید و آن را به عنوان محل اصلی اقامت برگزینید. 

کجا می‌توانید یک حساب FHSA‌ باز کنید؟ 

Questrade اولین موسسه‌ای بود که می‌توانستید در آن حساب FHSA باز کنید. اما اکنون می‌توانید در 20 موسسه‌ی مالی و 6 بانک بزرگ کانادا این حساب را باز کنید. 

چه دارایی‌هایی را می‌توان در حساب FHSA نگه‌داری کرد؟

مانند حساب‌های RRSP یا TFSA، حساب FHSA می‌تواند انواع سرمایه‌ها مثل سهام، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، اوراق قرضه و GIC را در خود نگه دارد. البته می‌توانید از این حساب فقط برای پس انداز استفاده کنید، اما این کار باعث می‌شود از بسیاری از مزایای آن بی‌بهره بمانید. دقت کنید که مجموع واریزهایتان نباید از سقف ۴۰ هزار دلار بیشتر شود. توجه داشته باشید که شاید برخی از موسسه‌های مالی امکان نگه‌داری همه‌ی این دارایی‌ها در FHSA را ارائه ندهند. 

آیا بابت واریز بیش از حد به حساب FHSA جریمه‌ای وجود دارد؟ 

اگر مبلغی بیش از سقف سالانه ۸۰۰۰ دلار واریز کنید (به جز ظرفیت استفاده نشده از سال قبل)، تا زمانی که این مشکل را برطرف کنید، ماهانه به میزان 1% از مبلغ اضافی جریمه می‌شوید. 

اگر از حساب FHSA استفاده کنم، آیا همچنان می‌توانم از طریق برنامه HBP مبالغی از حساب RRSP‌ برداشت کنم؟ 

بله. در نسخه اول از قوانین FHSA، شما فقط می‌توانستید از یکی از این دو استفاده کنید. اما نسخه نهایی این قانون به شما اجازه می‌دهد که از حساب FHSA بصورت معاف از مالیات برداشت کنید و همچنان واجد شرایط استفاده از برنامه HBP و برداشت از حساب RRSP خود باشید. 

آیا از موجودی حساب FHSA فقط می‌توانم برای پرداخت داون پیمنت استفاده کنم؟ 

در زمان خرید یک خانه نوساز، هزینه‌های زیادی هست که باید پرداخت کنید. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های Closing، هزینه‌های حقوقی، و هزینه‌های اسباب کشی نیز می‌شود. شما می‌توانید در صورت امکان هرچقدر که می‌خواهید برای پوشش این هزینه‌ها و سایر هزینه‌های مرتبط از این حساب برداشت کنید. 

بیشتر بخوانید: هزینه های جانبی خرید خانه در کانادا که بهتر است از قبل بدانید!

چقدر فرصت دارم تا از موجودی حساب FHSA استفاده کنم؟ 

از زمان باز کردن حساب FHSA، پانزده سال فرصت دارید تا از موجودی این حساب برای پرداخت داون پیمنت خرید خانه استفاده کنید. اگر پولی از حساب برداشت کنید، باید تا اول اکتبر همان سال خانه را بخرید و ظرف یک سال به آن نقل مکان کنید. در غیر این صورت، مبلغ برداشت شده مشمول مالیات خواهد شد.

اگر پس از خرید خانه، مبالغی در حساب FHSA باقی بماند چه می‌شود؟

شما پس از ورود به خانه جدیدتان 30 روز فرصت دارید که برای پرداخت هزینه‌ها از موجودی حساب FHSA بصورت معاف از مالیات برداشت کنید. پس از این مهلت 30 روزه، تا 31 دسامبر سال بعد فرصت دارید که الباقی وجوه حساب FHSA را بصورت معاف از مالیات به یک حساب RRSP یا RRIF واریز کنید. البته می‌توانید این وجه را به عنوان درآمد مشمول مالیات برداشت کنید. 

آیا می‌توانم برای خرید خانه‌ای که خارج از کانادا است، بصورت معاف از مالیات از حساب FHSA‌ برداشت کنم؟

خیر. برای اینکه برداشت شما به صورت معاف از مالیات باشد، خانه‌ای که خریداری می‌کنید باید در خاک کانادا باشد. 

اگر از موجودی حساب FHSA استفاده نکنم، چه می‌شود؟ 

اگر ظرف 15 سال پس از باز کردن حساب (یا زمانی که 71 ساله می‌شوید) از موجودی حساب FHSA استفاده نکنید، می‌توانید به صورت معاف از مالیات آن را به حساب بازنشستگی RRSP یا یک صندوق بازنشستگی Registered Retirement Income Fund منتقل کنید. البته می‌توانید مبلغ را برداشت کنید، اما باید مالیات آن را پرداخت کنید. 

اگر از کانادا بروم چه می‌شود؟ 

به دلایل مالیاتی، برای باز کردن یک حساب FHSA باید در کانادا اقامت داشته باشید. اما اگر از قبل این حساب را دارید، حتی اگر از کانادا خارج شوید، می‌توانید به عنوان یک مالیات دهنده غیر ساکن به این حساب پول واریز کنید. اگر از ظرفیت واریز امسالتان به طور کامل استفاده نکنید، می‌توانید سال بعد آن را جبران کنید. مهلت تعیین‌شده برای استفاده یا بستن حساب نیز تغییر نمی‌کند. با این حال، برای برداشت پول به صورت قانونی باید در کانادا اقامت داشته باشید.

برنامه Home Buyers' Plan چیست؟ 

با استفاده از برنامه Home Buyer Plan، می‌توانید تا سقف 60,000 دلار (زن و شوهرها تا 120,000 دلار) از حساب RRSP برداشت کنید و از آن برای پرداخت مبلغ داون پیمنت خرید خانه استفاده کنید. 

برای اینکه واجد شرایط باشید، مبلغی که از حساب RRSP برداشت می‌کنید باید حداقل به مدت 90 روز در این حساب خوابیده باشد. در ضمن باید یک قرارداد امضا شده برای خرید یا ساخت یک خانه‌ی واجد شرایط ارائه دهید. بهترین بخش داستان اینجاست که به مبلغی که برداشت می‌کنید مالیات تعلق نمی‌گیرد. البته به شرطی که این مبلغ را ظرف 15 سال به حساب RRSP برگردانید. سالانه باید حداقل یک پانزدهم از مبلغی که برداشت می‌کنید را به حساب RRSP برگردانید. پس حتما واریز اتوماتیک ماهانه، هر دو هفته یک بار یا هفتگی به حساب RRSP را فعال کنید تا مطمئن شوید که هیچکدام از اقساطتان به تعویق نمی‌افتد. 

مزایای برنامه Home Buyers' Plan

استفاده از موجودی حساب RRSP برای پرداخت داون پیمنت خرید خانه می‌تواند گزینه‌ی هوشمندانه‌ای باشد. چونکه می‌توانید از منابع مالی خود استفاده کنید و در نتیجه 20% داون پیمنت لازم برای خرید خانه را پرداخت کنید و دیگر لازم نباشد حق بیمه وام مسکن (default insurance premiums) را پرداخت کنید. حتی اگر پول کافی برای پرداخت داون پبمنت را داشته باشید، شاید منطقی باشد که از برنامه Home Buyers' Plan بهره‌مند شوید و از حساب RRSP برداشت کنید! 

بیایید با هم این مثال را بررسی کنیم. فرض کنیم شما برای پرداخت داون پیمنت، 60,000 دلار جمع کرده‌اید. اگر در حساب RRSP ظرفیت کافی داشته باشید، می‌توانید حداقل 90 روز قبل از تاریخ Closing Date این مبلغ را به حساب RRSP منتقل کنید. سپس می‌توانید از طریق برنامه Home Buyers’ Plan مبلغ لازم را برداشت کنید. اما مزیت این کار چیست؟ 60,000 دلاری که به حساب RRSP واریز می‌کنید، باعث کاهش درآمد مشمول مالیات شما برای امسال می‌شود و در نتیجه مالیات کمتری پرداخت می‌کنید. مبالغی را که به عنوان "بازپرداخت مالیات" دریافت می‌کنید، می‌توانید به حساب RRSP واریز کنید یا با استفاده از آن سایر هزینه‌های مربوط به خرید خانه را پرداخت کنید. اما به یاد داشته باشید که باید مبلغ برداشتی را ظرف 15 سال به حساب RRSP برگردانید. 

نکات مهم درباره برنامه Home Buyers' Plan

بسیار مهم است که مزایا و معایب این استراتژی را بررسی کنید. قبل از به کار گیری این استراتژی، باید حتما این سوال را از خود بپرسید: 

آیا می‌توانید سالانه مبلغ لازم را به حساب RRSP بازپرداخت کنید؟ 

سالانه حداقل باید یک پانزدهم از مبلغی را که برداشت کرده‌اید، به حساب RRSP برگردانید. 

اگر اولین برداشت شما در تاریخ 31 دسامبر 2021 و یا قبل از آن انجام شده است، 2 سال وقت دارید که اولین قسط خود را پرداخت کنید. 

اگر اولین برداشت شما در بازه‌ی 1 ژانویه 2022 تا 31 دسامبر 2025 انجام شده است، 5 سال وقت دارید که اولین قسط خود را پرداخت کنید. 

با این حال توصیه میکنیم اگر در مراحل ابتدایی قرار دارید درباره بهترین شهر کانادا برای خرید خانه هم تحقیق کنید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته‌های شما اضافه کنم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی خرید و فروش یک محله‌ی خاص دارید، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)