اجرا شدن مالیات Flipping Tax

معامله ملک در بریتیش کلمبیا تبدیل به یک فعالیت سودآور شده است. برخی از سودجویان ملکی را خریداری می‌کنند و پس از مدت کوتاهی آن را به قیمت بالاتر می‌فروشند. در نتیجه، افرادی که به دنبال خرید یک خانه و زندگی در آن هستند، گاهی از این فرصت‌ها بی‌بهره می‌مانند. مالیات BC home flipping tax با هدف تغییر این روند و ایجاد شرایط بهتر برای خریداران و سرمایه گذاران معرفی شده است. اگر کنجکاوید بدانید این قانون چه تاثیری بر شما خواهد داشت و چگونه می‌تواند آینده بازار را شکل دهد، این مقاله را از دست ندهید.

مالیات BC home flipping tax یکی از انواع مالیات در کانادا است که به سودی که از محل فروش یک ملک در بریتیش کلمبیا  کسب می‌کنید اعمال می‌شود (شامل واگذاری قراردادهای پیش خرید هم می‌شود). البته اگر کمتر از 730 روز مالک خانه بوده باشید. 

این مالیات تحت قانون Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act اعمال می‌شود و از تاریخ 1 ژانویه 2025 به اجرا در می‌آید .  

اگر قبل از اجرایی شدن این قانون ملکی خریده باشید و بخواهید بعد از 1 ژانویه 2025 آن را بفروشید، در صورتی که کمتر از 730 روز مالک آن بوده باشید، باید مالیات flipping tax را پرداخت کنید. مگر اینکه از معافیت خاصی بهره‌مند شوید. 

مالیات BC home flipping tax با قوانین federal property flipping rules متفاوت است و ارتباطی با مالیات income tax (چه در سطح فدرال چه در سطح استانی) ندارد. این مالیات بخشی از برنامه‌ی Homes for People Plan است و هدف از اعمال آن این است جلوی فعالیت‌های فلیپینگ (خرید ملک نگهداری آن برای مدت کم و فروش آن برای سود) گرفته شود. 

چه کسانی باید این مالیات را پرداخت کنند؟ 

اگر یک شخص (یک شخص حقیقی، یک شرکت، یک شریک یا trust) از تاریخ 1 ژانویه 2025 به بعد یک ملک مشمول مالیات را بفروشد یا از روش‌های دیگری مالکیت آن را به شخص دیگری واگذار کند (dispose)، به سودی که از محل فروش ملک کسب می‌کند، مالیات flipping tax اعمال می‌شود. البته اگر کمتر از 730 روز از تاریخ خرید آن گذشته باشد. صرف نظر از اینکه فروشنده شهروند یا ساکن چه کشوری باشد، اگر شرایط بالا برقرار شود باید مالیات را پرداخت کند. 

مثال: اگر شما در تاریخ 1 می 2023 یک ملک مشمول مالیات خریده‌اید و آن را در تاریخ 31 ژانویه 2025 بفروشید، به سودی که از محل فروش ملک کسب می‌کنید مالیات flipping tax تعلق می‌گیرد. اما اگر در تاریخ 1 ژوئن 2025 خانه را بفروشید، دیگر به سود حاصل از فروش ملک مالیات تعلق نمی‌گیرد. 

منظور از واگذاری یا dispose یک ملک مشمول مالیات (فروش یک ملک مشمول مالیات) این است که قراردادی بسته شود که به موجب آن منافع یک ملک مسکونی در ازای پول (یا هر چیزی معادل آن) از فروشنده به خریدار منتقل شود. بنابراین موارد زیر از نظر قوانین مالیاتی BC home flipping tax به عنوان واگذاری یا dispose در نظر گرفته نمی‌شوند: 

• اگر تغییر مالکیت ناشی از فوت تحت قانون مالیات یا سایر مصوبات باشد
• اگر از ملک خود بعنوان وثیقه‌ی وام استفاده کنید یا شخصی حقوق ارتفاقی در ملک شما بگذارد یا کسی شکایتی روی ملکتان ثبت کنداجاره یا lease
• هدیه
• اگر معامله به گونه‌ای تنظیم شود که طبق آن مالکیت قانونی تغییر کند، اما مالکیت ذی‌نفع (beneficial owner) تغییر نکند. 

بیشتر بخوانید: مالیات خرید خانه در کانادا

املاک مشمول مالیات

منظور از "یک ملک مشمول مالیات" حقوق و منافع یک ملک مسکونی و یا حق خرید این منافع در آینده است. 

به طور کلی به معنای آن است که مالیات به سود حاصل از فروش موارد زیر اعمال می‌شود: 

• املاکی که یک واحد مسکونی دارند 
• املاکی که کاربری مسکونی دارند
• حق تملک املاک بالا مانند واگذاری قرارداد پیش خرید (assignment) یک کاندو 
• در برخی از مناطق معافیت مالیاتی وجود دارد. در این مناطق مالیات اعمال نمی‌شود. در ضمن اگر منافع خود از اجاره ملک (leasehold interest) را اجاره دهید (lease) یا بفروشید مالیات اعمال نمی‌شود. 

آیا باید اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return را ارسال کنیم؟ 

اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return با اظهارنامه مالیاتی که سالانه بابت درآمد خود ارسال می‌کنید متفاوت است. 

در هرکدام از شرایط زیر باید فرم اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return را ظرف 90 روز از فروش ارسال کنید: 

• اگر مشمول پرداخت مالیات باشید، یعنی ملک خود را در کمتر از 729 روز پس از خرید بفروشید و واجد شرایط هیچ معافیتی نباشید. 
• اگر فقط پس از ارسال اظهارنامه مالیاتی از یک معافیت خاص بهره‌مند می‌شوید. 

در موارد زیر نیازی نیست که اظهارنامه مالیاتی را ارسال کنید: 

• اگر مشمول پرداخت مالیات نباشید. یعنی 729 روز بعد از خرید ملک آن را فروخته‌اید. 
• اگر از پرداخت مالیات معاف هستید و نیازی نیست اظهارنامه مالیاتی را ارسال کنید. 
• اگر شما سازنده هستید و قراردادی می‌بندید که تحت آن حق خرید ملک در آینده را به شخص دیگری می‌فروشید (مثل زمانی که سازنده‌ها قرارداد پیش فروش را با اولین خریدار می‌بندند).

معافیت‌های مالیاتی

اگر معافیت خاصی وجود داشته باشد و شما واجد شرایط استفاده از آن باشید، می‌توانید مالیات ندهید. البته دو حالت پیش می‌آید. 1. بعد از ارسال اظهارنامه مالیاتی از پرداخت مالیات معاف می‌شوید. 2. بدون ارسال اظهارنامه نیز از پرداخت مالیات معاف می‌شوید. 

مالیات flipping tax چگونه محاسبه می‌شود؟ 

مالیات flipping tax به سود (net taxable income) حاصل از فروش یک ملک مشمول مالیات که کمتر از 730 روز از خرید آن گذشته است اعمال می‌شود. 

اگر ظرف 365 روز از خرید ملک آن را بفروشید، نرخ مالیات برابر 20% از سودتان (net taxable income) است. سپس این نرخ در 365 روز بعدی کاهش می‌یابد و در روز 730ام این مالیات دیگر اعمال نمی‌شود. 

محاسبه تعداد روزهای مالکیت

برای اینکه بدانید آیا بیش از 729 روز مالک یک خانه بوده‌اید یا نه، شمارش را از روزی که خانه را خریده‌اید شروع کنید و تا روزی که آن را می‌فروشید ادامه دهید. 

روزی که خانه را می‌خرید، معمولا همان روزی است که هزینه را پرداخت می‌‌کنید. برای اکثر مردم همان روز closing date است که فروشنده مالکیت را به شما منتقل می‌کند و حق دریافت پول را به دست می‌آورد. 

روزی که خانه را می‌فروشید معمولا همان روزی است که بابت فروش ملک پول می‌گیرید. برای اکثر مردم همان closing date است که شما مالکیت خانه را به خریدار منتقل می‌کنید و حق دریافت پول را به دست می‌آورید. 

مثال 1:

اگر شما در روز 1 می 2023 ملکی را خریده‌اید و در تاریخ 31 ژانویه 2025 آن را بفروشید، شما 642 روز مالک خانه بوده‌اید. 

با توجه به اینکه بیشتر از 729 روز مالک خانه نبوده‌اید، بابت فروش ملک باید مالیات flipping tax‌ را پرداخت کنید. 

مثال 2: 

اگر شما در روز 1 می 2023 ملکی را خریده‌اید و در تاریخ 31 می 2025 آن را بفروشید، شما 762 روز مالک خانه بوده‌اید. 

با توجه به اینکه بیشتر از 729 روز مالک خانه بوده‌اید، مالیات flipping tax‌ از شما اخذ نمی‌شود. 

نکته: اگر پیش خرید کنید و یا از یکی از بستگان نزدیک خرید کنید، نحوه‌ی محسابه‌ی تعداد روزهای مالکیت متفاوت است. 

تعداد روزهای مالکیت در صورت پیش خرید

روزی که پیش خرید می‌کنید معمولا همان روزی است که هزینه را پرداخت می‌کنید. به بیان دیگر همان روزی است که قرارداد پیش خرید را منعقد می‌کنید. 

اگر مستقیما از سازنده پیش خرید کنید (قرارداد پیش خرید را با سازنده ببندید)، معمولا همان روزی است که مبلغ دپازیت را به سازنده می‌دهید.  

اگر یک قرارداد پیش خرید خانه در ونکوور به شما واگذار شود و پس از تکمیل خانه آن را خریداری کنید، تاریخی که قرارداد پیش خرید به شما واگذار شده است به عنوان تاریخ خرید ملک (ملک تکمیل شده) در نظر گرفته می‌شود. 

مثال 1:

شما در تاریخ 1 ژوئن 2025 یک قرارداد پیش خرید برای کاندویی که در تاریخ 1 مارس 2027 ساخته می‌شود، منعقد می‌کنید. 

اگر در زمان تکمیل کاندو در تاریخ 1 مارس 2027 آن را بخرید، تاریخ 1 ژوئن 2025 به عنوان تاریخ شروع مالکیت در نظر گرفته می‌شود. 

روزی که می‌فروشید یا حق خود از خرید یک ملک را واگذار می‌کنید (به عنوان مثال فروش یا واگذاری قرارداد پیش خرید)، معمولا همان روزی است که شما از خریدار (یا شخصی که حق خرید را به او واگذار کرده‌اید) پول می‌گیرید. 

مثال 2:  

شخصی در تاریخ 1 ژوئن 2025 یک قرارداد پیش خرید برای کاندویی که در تاریخ 1 مارس 2027 تکمیل می‌شود، منعقد می‌کند. در تاریخ 1 دسامبر 2025 این شخص حق خرید ملک را به شما واگذار می‌کند. 

اگر در زمان تکمیل کاندو در تاریخ 1 مارس 2027 آن را بخرید، تاریخ 1 دسامبر 2025 به عنوان تاریخ شروع مالکیت در نظر گرفته می‌شود.  

تعداد روزهای مالکیت اگر از یکی از بستگان خرید کنید

اگر شما از یکی از بستگان درجه یک نسبت به خرید خانه در ونکوور و کانادا اقدام کنید، تاریخ خرید فروشنده به عنوان تاریخ شروع مالکیت شما در نظر گرفته می‌شود. البته فقط در صورتی این تاریخ مد نظر قرار می‌گیرد که از بستگان درجه یک خرید کنید و به فردی بفروشید که جزو بستگان درجه یک شما نباشد. اما اگر هر دوی شما از بستگان درجه یک خرید کنید و به بستگان درجه یک بفروشید، می‌توانید از معافیت exemption for property sales between related persons بهره‌مند شوید. 

مثال 1: 

اگر مایکل در تاریخ 1 آگوست 2025 ملکی را از پدرش خریداری کند و پدرش هم ملک را در تاریخ 15 ژانویه 2020 خریداری کرده باشد، تاریخ 15 ژانویه 2020 به عنوان تاریخ شروع مالکیت مایکل در نظر گرفته می‌شود. اگر مایکل خانه را بفروشد، مالیات flipping tax از او دریافت نمی‌شود چونکه طبق این توضیحات او بیش از 729 روز مالک خانه بوده است. 

مثال 2: 

اگر جنیفر در تاریخ 1 آگوست 2025 ملکی را از مادرش خریداری کند و مادرش هم آن را در تاریخ 1 ژانویه 2024 خریده باشد، 1 ژانویه 2024 به عنوان تاریخ شروع مالکیت جنیفر در نظر گرفته می‌شود. اگر جنیفر در تاریخ 29 دسامبر 2025 و یا قبل از آن ملک را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد، باید مالیات flipping tax را هم پرداخت کند. چونکه کمتر از 730 روز مالک خانه بوده است. اما اگر جنیفر بعد از 29 دسامبر 2025 خانه را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد، با توجه به اینکه تعداد روزهای مالکیتش بیشتر از 729 روز خواهد بود، مالیات flipping tax از او دریافت نمی‌شود. 

اگر یک ملک چندین بار بین اقوام درجه یک معامله شود، و در هر معامله هر دو طرف (خریدار و فروشنده) بستگان درجه یک باشند، تاریخ شروع مالکیتِ آخرین خریدار، همان تاریخ شروع مالکیتِ اولین خریدار خواهد بود (تاریخی که اولین خریدار خانه را خریده است). البته اگر هر شخص ملک را از بستگان درجه یک خریده باشد. اما نیاز نیست که همه‌ی افرادی حاضر در این سلسله معاملات بستگان درجه یک باشند. 

مثال 1:

جان در تاریخ 1 ژانویه 2025 ملکی را خریده است و آن را در تاریخ 15 آوریل 2026 به برادرش استیون می‌فروشد. اگر استیون در تاریخ 1 دسامبر 2026 ملک را به پسرش متیو بفروشد، 1 ژانویه 2025 به عنوان تاریخ شروع مالکیت متیو در نظر گرفته می‌شود. متیو برادرزاده جان است و در نتیجه بستگان درجه یک محسوب نمی‌شوند. اما با توجه به اینکه در هر معامله، خریدار و فروشنده بستگان درجه یک بوده‌اند، تاریخ شروع مالکیت متیو همان تاریخ شروع مالکیت جان خواهد بود (1 ژانویه 2025) و مالیات flipping tax از او اخذ نمی‌شود مگر اینکه قبل از 30 دسامبر 2026 خانه را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد. 

مثال 2:

شرکت A مالک تمام سهام دارای حق رای شرکت B است. شرکت B مالک 51% از سهام دارای حق رای شرکت C است. شرکت A ملکی را در 1 ژانویه 2025 خریداری می کند و در 1 ژانویه 2026 آن را به شرکت B می‌فروشد (شرکت‌های A و B با یکدیگر قرابت دارند). سپس شرکت B ملک را در 1 فوریه 2026 به شرکت C می فروشد (شرکت B و شرکت C نیز با یکدیگر قرابت دارند). اگر شرکت C ملک را در 1 مارس 2027 بفروشد، 1 ژانویه 2025 به عنوان تاریخ شروع مالکیت شرکت C در نظر گرفته می‌شود و این شرکت از پرداخت مالیات flipping tax معاف می‌شود.

کسر از درآمد مشمول مالیات در صورت فروش محل اصلی اقامت خود

اگر ملکی که محل اصلی اقامتتان است را بفروشید، و کمتر از 730 روز مالک آن بوده باشید، شاید بتوانید تا سقف 20,000 دلار را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنید. البته اگر همه‌ی شرایط زیر را داشته باشید. 

• اگر قبل از فروش ملک حداقل به مدت 365 روز متوالی مالک آن بوده باشید. 
• اگر در آن ملک یک واحد مسکونی وجود داشته باشد و شما در زمان مالکیت، در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی می‌کردید. 

محل اصلی اقامت (primary residence) به مکانی اطلاق می‌شود در طول زمان مالکیت، بیشتر از هر جای دیگری در آن زندگی کرده‌اید. وقتی که یک قرارداد پیش خرید را واگذار می‌کنید، دیگر نمی‌توانید این مبلغ را از درآمد مشمول مالیات کسر کنید. 

مثال 1: 

سَم خانه‌ای خرید و قبل از فروش، به مدت 20 ماه متوالی در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی کرد. 

سم بیش از 365 روز متوالی مالک خانه بود و در زمانی که مالک خانه بود، در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی می‌کرد. بنابراین، سَم واجد شرایط کسر مبلغ از درآمد مشمول مالیات است (واجد شرایط استفاده از  primary residence deduction است) .

مثال 2:

امریتا کاندویی خرید  قبل از فروش،‌ به مدت 6 ماه متوالی در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی کرد.  

با توجه به اینکه امریتا حداقل به مدت 365 روز متوالی مالک خانه نبوده است، نمی‌تواند مبالغی را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کند (واجد شرایط استفاده از primary residence deduction نیست). 

اگر بخشی از منافع خود از ملک را بفروشید، مبلغی که می‌توانید از درآمد مشمول مالیات کسر کنید متناسب با درصدی از منافعتان که فروخته‌اید محاسبه می‌شود.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته‌های شما اضافه کنم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی خرید و فروش یک محله‌ی خاص دارید، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)