اگر شما یک سرمایه گذار هستید یا به دنبال خرید یک ملک با سوئیت‌های اجاره‌ای، احتمالا با چالش‌های مختلفی در زمینه دریافت وام مواجه شده‌اید. در این مقاله، شما را با دو روش کلیدی وام دهندگان برای محاسبه توان مالی شما و میزان وامی که میتوانید بگیرید آشنا می‌کنیم: روش‌های Rental Add-Back و Rental Offset. این دو روش می‌توانند تفاوت‌های بزرگی در میزان وامی که میتوانید بگیرید، ایجاد کنند. شناخت دقیق این روش‌ها می‌تواند قدرت خرید شما را به طرز چشم گیری افزایش دهد. پس اگر می‌خواهید بدانید کدام روش برای شما مناسب‌تر است، تا پایان مقاله همراه ما باشید!
در ادامه بیایید به اتفاق این دو روش را بررسی کنیم، ابهامات موجود را رفع کنیم و ببینیم این دو روش چه تاثیری بر افزایش قدرت وام گیری خریداران دارد.
وام دهنده‌ها به چه چیزی توجه می‌کنند؟
وام دهنده‌ها در زمان بررسی اینکه یک متقاضی حداکثر چقدر می‌تواند وام بگیرد، معمولا فقط 50٪ از درآمد حاصل از اجاره خانه در کانادا را در محاسبات خود لحاظ می‌کنند. اما روش اعمال این درآمد تاثیر قابل توجهی بر میزان وامی دارد که یک متقاضی می‌تواند دریافت کند.
این دو روش عبارت‌اند از: (Rental Add-Back) و (Rental Offset).
روش Rental Add-Back: آنچنان که به نظر می‌رسد مفید نیست!
ابتدا بیایید روش Rental Add-Back را بررسی کنیم. در این روش، وام دهنده بخشی از درآمد حاصل از اجاره را به مجموع درآمد وام گیرنده اضافه می‌کند تا سقف وامی که می‌تواند بگیرد را محاسبه کند.
به عنوان مثال فرض کنیم اجاره بهای ماهانه برابر 2،000 دلار است که در کل سال می‌شود 24،000 دلار. وام دهنده 50٪ از این مبلغ را به کل درآمد وام گیرنده اضافه می‌کند. یعنی وام دهنده در زمان بررسی شرایط مالی وام گیرنده، درآمد او را 12،000 دلار بیشتر در نظر می‌گیرد.
مفید به نظر می‌رسد. درست است؟ شاید کمی مفید باشد. اما واقعیت این است که افزایش درآمد 12،000 دلاری، تاثیر چندانی روی توان مالی وام گیرنده ندارد — مخصوصا در مناطقی با قیمت‌های بالا مثل نورث ونکوور؛ جایی که یک سوئیت زیرزمینی شاید چند صد هزار دلار به قیمت خرید اضافه کند.
نکته‌ی پنهان ماجرا چیست؟ با وجود اینکه وام دهنده (در محاسبات خود) بخشی از درآمد حاصل از اجاره را به مجموع درآمد وام گیرنده اضافه می‌کند، وام گیرنده همچنان باید ثابت کند که می‌تواند از پس کل اقساط ماهانه بر آید.
این موضوع باعث می‌شود این روش کمتر از آنچه تصور می‌شود، موثر باشد.
بیشتر بخوانید: وام مسکن در کانادا یا مورگیج چیست؟
روش Rental Offset: روش بهتر
اینجاست که ماجرا جالب می‌شود. در روش Rental Offset، وام دهنده به جای اینکه درآمد حاصل از اجاره را به کل درآمد وام گیرنده اضافه کند، مبلغ اقساطی که وام گیرنده باید پرداخت کند را کاهش می‌دهد.
بیایید همان مثال بالا را دوباره بررسی کنیم.
فرض کنیم اجاره بهای ماهانه برابر 2،000 دلار است. وام دهنده 50٪ از این مبلغ را از اقساط ماهانه کم می‌کند. یعنی اگر اقساط ماهانه (شامل مالیات‌ها) برابر 1،500 دلار باشد، وام دهنده فقط 500 دلار آن را به حساب هزینه‌های متقاضی در نظر می‌گیرد نه کل آن را.
تفاوت این روش با روش قبلی بسیار زیاد است. در این روش، وام گیرنده به جای اینکه ثابت کند که از پس پرداخت ماهانه 1،500 دلار (کل قسط) بر می‌آید، فقط کافیست که ثابت کند می‌تواند ماهانه 500 دلار قسط بدهد. این به وام گیرندگان کمک می‌کند صلاحیت دریافت وام‌های بیشتری داشته باشند و در نتیجه قدرت خرید خود را افزایش دهند.
برخی از وام دهنده‌ها حتی یک قدم فراتر می‌روند و به شما اجازه می‌دهند که مالیات ملک، هزینه‌های شارژ ساختمان (strata fees) و هزینه‌ی گرمایش را نیز از محاسبات مربوط به نسبت بدهی (debt servicing ratios) حذف کنید؛ این موضوع، روش Rental Offset را حتی سودمندتر و موثرتر می‌کند.
بیشتر بخوانید: نحوه افتتاح حساب بانکی در کانادا
چرا روش Rental Offset بهتر است؟
به طور خلاصه، روش Rental Offset می‌تواند شرایط دریافت وام‌های بزرگ را به نفع وام گیرنده‌ها تغییر دهد و به آن‌ها کمک می‌کند صلاحیت دریافت وام‌های بیشتری داشته باشند. در بازارهای گران، این موضوع می‌تواند باعث شکل گیری معامله شود. اما همه‌ی وام دهنده‌ها از روش Rental Offset استفاده نمی‌کنند. بعضی از آن‌ها همچنان از روش Rental Add-Back استفاده می‌کنند، که می‌تواند شرایط دریافت وام مورد نیاز را برای وام گیرندگان سخت‌تر کند.
به همین دلیل بسیار مهم است که با یک مشاور وام آگاه و باتجربه کار کنید. کسی که دقیقا می‌داند کدام بانک‌ها و موسسات از روش Rental Offset استفاده می‌کنند. این موضوع می‌تواند تاثیر زیادی بر گزینه‌های مالی خریداران داشته باشد.
سخن پایانی
شاید جزئیات و قوانین مربوط به شرایط دریافت وام کمی پیچیده باشد. اما درک تفاوت بین روش‌های Rental Add-Back و Rental Offset می‌تواند به خریدارن کمک کند که بهترین معامله را داشته باشند.
اگر روزی با چالش‌هایی در خصوص دریافت وام مواجه شدید، حتما با یک مشاور وام خبره و معتمد تماس بگیرید تا پروسه‌ی دریافت وام را برایتان توضیح دهد و این مسیر را برایتان هموارتر کند. برای این منظور میتوانید از مشاور املاک خوب در ونکوور یا هر شهر دیگری از کانادا هم مشورت بگیرید.
لطفا نظرات خود در خصوص این مقاله را برایمان بنویسید و این مقاله را با دوستان و آشنایان خود به اشتراک بگذارید تا آن‌ها نیز با نکات پنهان خرید ملک آشنا شوند!
نویسنده: تیم تولید محتوا مجله
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
