هر آنچه که باید درباره‌ی استراتا strata، قوانین و اسناد آن بدانید

تجربه‌ی مشترک همه‌ی ما این است که معمولا کلمات و اصطلاحات یک موضوع جدید که با آن روبرو می‌شویم برایمان تازگی دارد. یکی از سوالاتی که زیاد شنیدم این است که "استراتا strata در کانادا چیست؟"

با من در ادامه‌ی مسیر همراه باشید تا ببینیم این اصطلاحات ضروری و مباحث مرتبط مانند بای لا bylaw در کانادا، استراتا کورپوریشن strata corporation در کانادا، لوی levy یا همان special levy در کانادا چه هستند و اصلا ما چرا و به چه مقدار لازم داریم بدانیم.

بطور کل وقتی شما خانه یا آپارتمان می‌خرید به موازات مشاور املاک خود مسئولیت مطالعه‌ی مدارک را دارید و حتی اگر انگلیسی بلد نباشید هم این مسئولیت از شما سلب نمی‌شود. به همین دلیل، درک این مفاهیم بسیار مهم است و اینجا یکی از نقاط حساسی است که فرق یک ریلتور دلسوز و با دقت معلوم می‌شود.

سرویس‌هایی هم هستند که هزینه‌ی ماهیانه می‌گیرند و مدارک را با هوش مصنوعی بررسی می‌کنند و یک گزارش می‌دهند. من بعنوان کسی که اشتراک سالیانه دارم و از این سرویس برای کمک و صرفه جویی زمان کلاینت‌هایم استفاده می‌کنم، اشکالی در آن نمی‌بینم. اگرچه کافی نیستند و نیاز به مطالعه و بررسی خودم را قطعا همیشه احساس کردم و ضروری می‌بینم و معمولا سوالاتی برای خودم یا از طرف کلاینت‌ها پیش می‌آید که باید با دقت همه را خواند. امیدوارم با به اشتراک گذاشتن آنچه که تجربه کردم، این مسیر برای شما همواتر و ساده‌تر بشود.

استراتا strata در کانادا چیست؟

قبل از اینکه وارد جزییات شویم، به زبان خودمانی ببینم که اینها چه هستند. strata اساسا به یک مجتمع چند واحده می‌گوییم که در یک زمین چند خانه کنار هم یا روی هم ساخته شده است. بخش‌هایی اختصاصی بوده و در تصرف مالک یک واحد است و بخش‌هایی نیز مشترک و مشاع. در ادامه‌ی این مقاله به جای این واژه از مجتمع استفاده می‌کنیم.

وقتی که ساخت تمام می‌شود یک چیزی شبیه صورت‌مجلس تفکیکی ثبت می‌شود که در آن جز به جز ابعاد و اندازه‌های واحدها، پارکینگ‌ها و مشاعات شرح داده شده است. یک شرکت برای این مجتمع ثبت می‌شود که مالک این صورت مجلس تفکیکی است و به آن strata corporation می‌گوییم. در واقع تمام مالکین سهام دار آن هستند و این شرکت توسط هیئت مدیره‌ی ساختمان اداره می‌شود. 

حال اگر می‌خواهید جلوی ضررها و خسارت‌های احتمالی را بگیرید و وقت کمتری بگذارید و سوالات و ابهامات خود را از مشاور خود بپرسید، بیایید به اتفاق با bylaw ،levy ،AGM ،SGM و جزییات بیشتری را که در زمان خرید این املاک نیاز دارید، آشنا شویم.

این نوع از املاک در ونکوور بسیار مورد توجه قرار دارد. زیرا علاوه بر اینکه امنیت آن‌ها بالاتر است، امکانات رفاهی بیشتری در اختیار ساکنان قرار می‌دهد و معمولا قیمت پایین‌تری نسبت به سایر املاک دارد. همچنین زندگی در این نوع مجتمع‌ها دردسر کمتری دارد و شما می‌توانید بر کار و زندگی خودتان متمرکز باشید. زیرا وظایفی مانند نظافت و تعمیر ساختمان توسط هیئت مدیره‌ی ساختمان مدیریت می‌شود.

معمولا منظور از املاک استراتا در کانادا، کاندو است. اما به طور کل مجتمع شامل کاندو، تاون هاوس town house و املاک دوبلکس duplex است. البته اگر مشخصات زمین اجازه دهد، حتی شاید بتوان دو خانه‌ ویلایی در یک زمین ساخت و آن‌ها را نیز جزو مجتمع به حساب آورد. 

استراتا کورپوریشن strata corporation در کانادا چیست؟

منظور از استراتا کورپوریشن در ونکوور همان شرکت مالکان ساختمان است. در واقع اگر شخصی چنین واحدی را خریداری کند، به عضویت شرکت در می‌آید. آنچه که بسیار مهم است و باید بدانید این است که این شرکت یک نهاد حقوقی است و تمام اختیارات یک شخصیت حقوقی را دارد.

علت هم این است که اگر انتفاع یا زیانی متوجه ساختمان شود طرف حساب قانونی موضوع این شرکت و به طبع آن سهام‌داران آن (مالکین هر یک به قدر السهم Enrolment خود) خواهند بود.

اگر این شرکت از طرف دادگاه به هر دلیلی به پرداخت جریمه‌ی نقدی محکوم شود، مالکان موظف‌اند با توجه به سهم خود از مشاعات ساختمان، سهم خود از مبلغ جریمه را پرداخت کنند (در ادامه روش محاسبه unit entitlement را توضیح می‌دهم چرا که مبنی تمام پرداخت های شما است). 

شرکت مالکان ساختمان در ونکوور مسئول مدیریت و نگهداری اموال و مشاعات ساختمان است. معمولا وظایف ویژه‌ی این شرکت توسط هیئت مدیره یا کارمندانی که هیئت مدیره استخدام می‌کند، انجام می‌شود. معمولا در ساختمان‌های کوچک این وظایف توسط خود مالکین و در ساختمان‌های بزرگ با برون سپاری برخی از وظایف توسط شرکت‌های بزرگ انجام می‌شود.

استراتا کانسیل strata council در کانادا چیست؟

استراتا کانسیل strata council در کانادا در واقع همان هیئت مدیره ساختمان است که توسط مالکان ساختمان با رای گیری انتخاب می‌شوند. هیئت مدیره وظایف مشخصی دارد و می‌تواند یک شرکت مدیریت ساختمان را برای انجام اکثر این وظایف یا بخشی از آن‌ها استخدام کند.

با این حال، حتی اگر هیئت مدیره اختیارات خاصی به مدیر مجتمع بدهد، باید مطمئن شود که وظایفش با توجه به قانون آپارتمان نشینی انجام می‌شود. به طور کلی هیئت مدیره موظف است با توجه به قوانین آپارتمان نشینی و بای لا bylaws (در ادامه توضیح می‌دهم) عمل کند.  

وظایف خاص هیئت مدیره عبارت‌اند از: 

• فراخوان و برگزاری مجمع عمومی سالانه (Annual General Meeting یا همان AGM)
• فراخوان و برگزاری مجمع ویژه سالانه (ُSpecial General Meeting یا همان SGM)
• تعیین بودجه سالانه و آماده کردن صورت‌های مالی
• جمع آوری هزینه‌های شارژ ماهیانه ساختمان و سایر مبالغ
• تهیه‌ی بیمه‌ی اموال و مسئولیت برای شرکت مالکان ساختمان
• پرداخت قبوض آب و برق و گاز 
• اجرای آیین‌نامه‌های بای لا bylaw و قوانین ساختمان
• عقد قرارداد از طرف شرکت مالکان ساختمان با افراد ثالث جهت دریافت خدمات برای مجتمع و نظارت بر حسن انجام آن
• استخدام کارمندان و نظارت بر کار آن‌ها
• ایجاد فهرستی از اسامی مالکان و مستاجران و نگهداری از اسناد مشابه
• نگهداری از تمام مدارک و سوابق شامل گزارش‌های depreciation reports (در ادامه توضیح خواهم داد) و یا موضوعات مربوط به این گزارش‌ها
• در دسترس قرار دادن این اسناد و سوابق برای بررسی (اینسپکشن) و تهیه کپی از آن‌ها برای مالکان 
• تکمیل فرم‌های «Form B: Information Certificates» و «Form F: Certificates of Payment» (این دو فرم بسیار پرکاربرد هستند و توضیح آن‌ها در ادامه آمده است)
• تصمیم گیری در خصوص روش مصرف بودجه و اولویت بندی هزینه‌ها
• تصویب ایجاد تغییرات در واحدهای ساختمان
• دادن حق استفاده انحصاری از مشاعات ساختمان به صورت کوتاه مدت به مالکان و مستاجران
• اعظای هیئت مدیره باید در دسترس باشند. به عنوان مثال باید شماره تلفن یا سایر راه‌های ارتباطی خود را به بقیه اعلام کنند.

هیئت مدیره نقش مهمی در اداره‌ی ساختمان دارد. با این حال بر اساس قانون Strata Property Act، بسیاری از اقدامات هیئت مدیره مانند تغییر بای لا bylaws و تصویب لوی special levy باید با رای گیری از مالکان ساختمان انجام شود. برای بهترین تصمیم گیری در خرید استراتا می‌توانید از مشورت یک مشاور املاک در ونکوور بهره‌مند شوید.

لوی levy در کانادا چیست؟ 

بطور کل در هر ساختمان یک برآورد مالی از هزینه‌های سالیانه انجام می‌شود. سپس طبق این برآورد مبلغی برای شارژ ماهیانه تعیین می‌شود که هم هزینه‌ها را پوشش بدهد و هم مبلغی در صندوق ذخیره (contingency reserve fund) برای مواقع پیش بینی نشده نگه داشته باشند.

بنابراین اگر هزینه‌ای اتفاق بیفتد که در بودجه نبوده است، رای گیری می‌شود که یا از صندوق ذخیره (contingency reserve fund) برداشت شود یا هر واحد بابت این موضوع مبلغ جداگانه‌ای بپردازد که به آن special assessment یا special levy می‌گوییم.

شاید بپرسید چرا برای انجام این اقدامات از شارژ ماهانه‌ای که پرداخته‌ایم برداشت نمی‌شود؟ پس کل موجودی صندوق ذخیره contingency reserve fund صرف چه می‌شود؟ آیا نمی‌توان از موجودی این صندوق برداشت کرد؟

در درجه‌ی اول ساختمان‌ها levy را برای مواردی استفاده می‌کنند که فرصت برای تامین مالی دارند و اورژانسی نیست. مثل تعویض موکت یا شست و شوی نما. و از صندوق ذخیره برای مواردی که اورژانسی است استفاده می‌کنند (مثل چکه‌ی بام). در درجه‌ی دوم هیات مدیره الزام قانونی دارد که موجودی صندوق contingency reserve fund برای بیش از درصدی از هزینه‌های جاری ساختمان نگه دارد و از آن قسمت مانده صندوق فقط در شرایط خاص می‌تواند استفاده کند. بنابراین اگر مشکل غیر اورژانسی پیش بیاید و در صندوق پول خیلی اضافه‌ای نباشد، طبیعی است که از مالکان مبالغی به عنوان لوی levy دریافت خواهد شد.

قوانین rules و آین نامه‌های بای لا bylaws در کانادا چیست؟ 

در واقع همان مفاد اساسنامه است. در تمام مجتمع‌ها آیین نامه‌ها (بای لا bylaw) و شاید قوانینی وجود داشته باشد که مالکان، ساکنان، مستاجران و مهمانان باید از آن‌ها پیروی کنند. این قوانین و آیین نامه‌ها بر روی حقوق و مسئولیت مالکان و مستاجران اثر می‌گذارد و نحوه‌ی اداره‌ی ساختمان را تعیین می‌کنند. 

آیین نامه‌های بای لا bylaws بخش‌های مختلف ساختمان و نحوه استفاده از واحدها و مشاعات ساختمان را پوشش می‌دهد. هدف از تصویب این آیین نامه‌ها، اداره مجتمع و همچنین کنترل، مدیریت و نگهداری از واحدها و مشاعات ساختمان است. در ضمن چگونگی استفاده از واحدها و دارایی‌های مشترک توسط این آیین نامه‌ها کنترل می‌شود. به عنوان مثال، شاید طبق یک آیین نامه‌ی خاص، نتوانید صدای موسیقی را از حدی بالاتر ببرید. 

دولت استانی مجموعه‌ای از آیین نامه‌ها را معرفی کرده است که با نام بای لا استاندارد یا Standard Bylaws شناخته می‌شود. البته شرکت مالکان مجتمع می‌تواند در صورت کسب ¾ آرا تغییراتی در آیین نامه استاندارد ایجاد کند؛ البته پس از ثبت اصلاحات در دفتر ثبت اسناد. 

بنابراین می‌توان گفت که آیین نامه‌های هر ساختمان با ساختمان دیگر متفاوت است. این آیین نامه‌ها سبک زندگی در ساختمان را منعکس می‌کند. اگرچه نمی‌توانند برای همه چیز تصمیم گیری کنند و یا آن را محدود کنند. به عنوان مثال، شاید موارد زیر در آیین نامه‌های یک ساختمان تصویب شده باشد و با ساختمان‌های دیگر متفاوت باشد: 

• مجوز نگهداری از برخی حیوانات خانگی
• تعیین ساعات آرامش
• محدودیت سیگار کشیدن در مشاعات ساختمان و حتی واحدها
• محدودیت‌های سنی
• ممنوعیت اجاره خانه در ونکوور به صورت کوتاه مدت و یا محدود کردن آن
• تعیین نوع پرده

بر اساس آیین نامه‌های بای لا bylaws در ونکوور، شاید مالکان ملزم باشند که پیش از ایجاد تغییرات در واحد خود (مانند جابجایی دیوارها، تعویض کف، تغییر لوله کشی و سیم کشی) از هیئت مدیره مجوز کتبی بگیرند. 

از طرف دیگر، قوانین rules را می‌توان به منظور کنترل امنیت، وضعیت و نحوه‌ی استفاده از مشاعات و دارایی‌های مشترک تصویب کرد. این قوانین، برخلاف آیین نامه‌ها، بر نحوه‌ی استفاده از واحدهای ساختمان حاکم نیست. 

به عنوان مثال تعیین نوع پرده در واحدها جزو قوانین rules نیست. تعیین نوع پرده در واحدها را فقط می‌توان تحت آیین نامه‌های بای لا bylaws تصویب کرد نه قوانین. از طرف دیگر، بستن قلاده سگ‌ها در مشاعات ساختمان را می‌توان هم در قوانین rules و هم در بای لا bylaws تصویب کرد. 

حال ممکن است این سوال برایتان ایجاد شود که اگر یک قانون rule با یک آیین نامه مغایرت داشته باشد، کدام یک از آن‌ها اعمال می‌شود؟ در جواب باید بگویم اگر چنین وضعیتی به وجود آمد، بای لا bylaw حاکم است.

مورد مهم دیگری که باید به شما توضیح دهم این است که هیئت مدیره می‌تواند بدون مشورت با مالکان قوانین rules را تصویب کند. مالکان، مستاجران و مهمانان آن‌ها باید تا زمان برگزاری مجمع عمومی سالانه AGM یا مجمع عمومی ویژه SGM (اگر SGM پیش از AGM تشکیل شود) از این قوانین پیروی کنند. این قوانین باید در مجمع عمومی با اکثریت 75 درصدی آرا تصویب شود. در غیر این صورت، این قوانین لغو می‌شود. 

unit entitlement چیست؟

همان قدر السهم هر واحد است که از تقسیم متراژ یک واحد به جمع متراژ کل واحدها بدست می‌آید. یک واحد 1000 اسکور فوتی در یک ساختمان که 100،000 اسکور فوت است، قدرالسهم یک درصدی خواهد داشت. این عدد را می توانید در صورت مجلس تفکیکی (همان استراتا پلن strata plan) ببینید.

depreciation reports چیست؟

بطور مرسوم هر 5 سال هیات مدیره جهت ارزیابی وضع موجود ساختمان و به منظور آگاهی و برنامه ریزی تعمیر و نگهداری‌های آن و نیز داشتن پیش بینی از هزینه‌های آتی یک شرکت را استخدام می‌کند. به گزارشی که این شرکت ارائه می‌کند depreciation report می‌گویند. در این گزارش تمام تاسیسات و نیز مشاعات و پوسته‌ی بیرونی ساختمان بررسی می‌شود و بر اساس عمر مفید باقی مانده هر بخش یک جدول هزینه نیز برای آینده ارائه می‌کنند. بنابراین شما می‌توانید قبل از خرید خانه در ونکوور هزینه‌های پیش رو را ببینید. قطعا این تعداد در ارزش گذاری و تصمیم شما باید لحاظ شود.

AGM minute و SGM minute چیست؟

منظور از AGM و SGM به ترتیب مجمع عمومی سالانه و مجمع عمومی ویژه است. معمولا پس از اتمام این مجمع‌ها خلاصه‌ای از موارد مورد بحث را یادداشت می‌کنند که به آن AGM minute و SGM minute می‌گویند.

قانون Strata Property Act الزامات خاصی درباره‌ی جلسات کانسیل، مجمع عمومی سالانه AGM، مجمع عمومی ویژه SGM و رای گیری دارد. این الزامات به این دلیل ایجاد شده است تا مالکان بتوانند به صورت دموکراتیک مجتمع خود را اداره کنند. AGM یک جدول زمانی دارد و در تاریخ مقرر برگزار می‌شود.

بعنوان مثال اول هر ماه یا اولین جمعه‌ی هر فصل. ولی اگر در فاصله‌ی زمانی بین دو AGM موضوعی پیش بیاید که نیاز باشد زودتر و قبل از جلسه‌ی عمومی بعدی برای آن تصمیم گیری شود با اعلام قبلی SGM تشکیل می‌شود.

برای دیدن نمونه فرم صورت‌جلسه ساختمان در ونکوور بر روی عکس زیر کلیک کنید

Form B و Form K چیست؟

وقتی که یک واحد قصد فروش دارد به هیئت مدیره درخواست یکی از این دو فرم بعلاوه تمام صورت‌جلسه‌های دو سال قبل که به آن Minute می‌گویند و Depreciation report را می‌دهد. در این دو فرم که شما یکی از آن‌ها را لازم دارید (Form B معمولا رایج تر است) شارژ دقیق ماهیانه، بدهی، بدهی مصوب ولی پرداخت نشده، تعداد و شماره پارکینگ، تعداد و شماره انباری توسط هیات مدیره مشخص می‌شود و قابل اعتمادترین مدرک برای اطمینان از وضعیت موجود واحد است. اگرچه من برای اطمینان و محکم کاری همیشه در قرارداد شرطی را می‌گذارم. طبق این شرط اگر تا زمان انتقال سند به نام خریدار بدهی‌ای تصویب شود، پرداخت آن بعهده فروشنده خواهد بود. برای فروش ملک در کانادا بازرسی هم صورت می‌گیرد که برای اطلاع بیشتر درباره آن می‌توانید مقاله بازرسی خانه در ونکوور را مطالعه کنید.

برای دیدن نمونه Forb B بر روی عکس زیر کلیک کنید

به نظر شما کدام یک از محدودیت ها اهمیت بیشتری دارند؟ ترجیح می‌دهید که ساختمان شما محدودیتی برای حیوان خانگی داشته باشد یا نداشته باشد؟ لطفا نظرات ارزشمند خود را با ما و سایر خوانندگان به اشتراک بگذارید.

اگر نمودارها و آمار خرید و فروش در یک منطقه‌ی خاص را می‌خواهید داشته باشید و یا اخیرا به خرید یا پیش خرید فکر کرده‌اید، می‌توانیم بدون هیچ الزامی، گپ و گفتی داشته باشیم، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.

امیدوارم همیشه شاد و سلامت باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)