تحلیل بازار ملک در ونکوور کانادا | در بازار مسکن ونکوور چه می گذرد؟

به نظر من هدف از تحلیل، پیدا کردن چشم‌انداز بازار در آینده بر اساس اتفاقات اکنون به منظور گرفتن یک تصمیم بهینه است. این اطلاعات را چه بخواهیم چه نخواهیم از طریق رسانه‌های اطراف ما، دایره دوستان و بستگان و حتی از ارتباطات تصادفی ما در خیابان و محیط کار به ما می‌رسد. خُب با این اوصاف تفسیر می‌خواهیم چه کار و به چه دردی می‌خورد؟ اول نیاز داریم با هم چند اصل را مرور کنیم تا بتوانم جواب را با شما درمیان بگذارم.

صحت و سقم آنچه می‌شنویم بسیار اهمیت دارد، همه‌ی ما تجربه‌ی شنیدن اخبار در فضای مجازی را داشتیم که بعد مطلع شدیم که یا کلا شایعه بوده یا بخشی از واقعیت جا افتاده بوده است (جمالزاده اگر یک نقطه‌اش را برداریم می‌شود حمالزاده).
آیا اطلاعات مربوط به تمام مولفه‌ها به گوش ما رسیده است؟
این اطلاعات در ترکیب با هم چگونه کار می‌کنند و برایند مطلب کجاست؟

تحلیل بازار مسکن در ونکوور

من در اینجا تمام تلاشم را کرده‌ام که با تحلیل و الگو گرفتن از بازار ملک ونکوور در گذشته و لحاظ کردن تمام مستندات و شواهد حال حاضر بازار، بتوانم چشم انداز روشنی برای آینده ترسیم کنم و نیز جواب پرسش‌هایی مثل این سوالات را هم بدهم: آیا بالا رفتن بهره باعث می‌شود که مالکین نتوانند قسط خود را بدهند و مجبور خواهند شد که به قیمت پایین‌تری بفروشند؟ چه فرصت‌ها و ریسک‌های جدیدی در قسمت‌های مختلف بازار خرید واحد آماده و پیش خرید بوجود خواهد آمد؟ بیایید به اتفاق جواب همه‌ی این سوالات را با ذکر دلیل و منطق ببینیم.

آنچه در ادامه خواهید خواند:

وضعیت کنونی ملک در ونکوور
آمار خرید و فروش ملک در ونکوور
قوانین جدید برای اجاره کوتاه مدت خانه در کانادا
اثرات کاهش نرخ بهره بر بازار ملک ونکوور
رشد ملک ونکوور در سال های گذشته
بازار ملک ونکوور در آینده
مزایای ورود به بازار مسکن ونکوور

وضعیت کنونی ملک در ونکوور

در سپتامبر 2024 آمار خانه‌های فروخته شده (و ثبت شده در MLS) در ونکوور بزرگ نسبت به سال گذشته 3.8% کاهش یافت. در واقع خرید خانه در ونکوور با افت مواجه بوده. این نشان می‌دهد که تاکنون کاهش نرخ بهره اثرات محدودی بر افزایش تقاضا داشته است.

به گزارش GVR، در سپتامبر 2024 کلا 1,852 ملک مسکونی فروخته شده است که نسبت به سپتامبر 2023 (با آمار 1,926 معامله) حدود 3.8% کاهش یافته است. در ضمن این آمار 26% کمتر از میانگین فصلی 10 ساله (2,502 فروش) بوده است.

کارگاه آموزشی خرید خانه در ونکوور

اندرو لیس، مدیر اقتصادی و تحلیل‌گر GVR بیان کرد: "تحلیل‌گران داده‌ها را بررسی کرده‌اند و به دنبال نشانه‌هایی هستند که ببیند آیا کاهش نرخ بهره باعث افزایش تقاضا شده است یا نه. اما داده‌های ماه سپتامبر هیچ نشانی از افزایش را ندارد. آمار فروش همچنان حدود 25% کمتر از میانگین فصلی 10 ساله در منطقه است. باور کنید یا نه، در چند سال اخیر چنین روندی را داشته‌ایم. البته داده‌های ماه سپتامبر نشان می‌دهد که آمار فروش اندکی کمتر از پیش بینی‌های ما است. اما همچنان امیدواریم که آمار فروش تا پایان سال 2024 از سال 2023 بیشتر شود."

در سپتامبر 2023 حدود 5,446 خانه به لیست فروش اضافه شده بود. این آمار در سپتامبر 2024 حدود 12.8% افزایش یافت و به 6,144 خانه (شامل خانه‌های مستقل، دیتچد و آپارتمان) رسید که 16.7% بالاتر از میانگین فصلی 10 ساله (5,266) است.

اکنون تعداد کل املاک لیست شده برای فروش در ونکوور بزرگ (در سامانه MLS) به 14,932 رسیده است که 31.2% بیشتر از سپتامبر 2023 (11,382) و 24.2% بالاتر از میانگین فصلی 10 ساله (12,027) است.

نسبت آمار فروش به آمار لیستینگ‌های فعال در سپتامبر 2024 برای تمام انواع املاک مسکونی برابر 12.8% است. این نسبت برای خانه‌های دتچد 9.1%، برای خانه‌های اتچد 16.9% و برای آپارتمان‌ها 14.6% است. تحلیل داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که وقتی این نسبت به مدت طولانی کمتر از 12% باشد، فشار برای کاهش قیمت خانه‌ها بیشتر می‌شود، در حالی که وقتی این نسبت به مدت چند ماه بالاتر از 20% باشد، قیمت‌ها معمولا افزایش می‌یابد.

برای دیدن ویدئو تحلیل بازار مسکن در ونکوور کانادا در آپارات کلیک کنید

لیس همچنین خاطرنشان کرد که با توجه به اینکه برخی از خریداران اقدامی انجام نداده‌اند، آمار موجودی خانه‌های فروشی افزایش یافته است.این موضوع باعث شده استکه خریداران انتخاب بیشتری داشته باشند.

با این همه انتخاب‌هایی که در دسترس است، در ماه‌های اخیر قیمت‌ها تقریبا ثابت مانده است. البته داده‌های سپتامبر نشان می‌دهد که قیمت‌ها در تمام بخش‌ها نسبت به ماه گذشته اندکی کاهش یافته است. فشار برای کاهش قیمت‌ها به این دلیل ایجاد شده است که آمار فروش با تعداد خانه‌های افزوده شده به لیست فروش تطابق ندارد. این موضوع بازار را به جایی نزدیک کرده است که به نفع خریداران باشد. توجه داشته باشید که تا آخر سال دو بار دیگر تصمیماتی در رابطه با نرخ بهره گرفته خواهد شد و پیش بینی می‌شود نرخ بهره دوباره کاهش یابد. با توجه به این موارد شاید اگر خریداران به میدان بیایند، تقاضا در پاییز افزایش یابد.

آمار خرید و فروش ملک در ونکوور

قیمت معیار یک خانه (برای تمام املاک مسکونی) در ونکوور بزرگ که نسبت به سپتامبر 2023 حدود 1.8% و نسبت به آگوست 2024 حدود 1.4% کاهش یافته است و به 1,179,700 دلار رسیده است.

در سپتامبر 2024 حدود 516 خانه دتچد فروخته شد که 9.8% کمتر از سپتامبر 2023 (با آمار فروش 572 واحد) است. قیمت خانه مستقل در ونکوور بعنوان قیمت معیار 2,022,200 دلار است که نشان دهنده‌ی که 0.5% افزایش نسبت به سال گذشته و 1.3% کاهش نسبت به آگوست 2024 است.
در سپتامبر 2023 حدود 988 واحد آپارتمانی فروخته شده بود. این آمار در سپتامبر 2024 حدود 4.9% کاهش یافت و به 940 واحد رسید. قیمت معیار آپارتمان نیز برابر 762,000 دلار است که بیان‌گر 0.8% کاهش نسبت به سپتامبر 2023 و آگوست 2024 است.

آمار فروش خانه‌های اتچد (مانند تاون‌هاوس‌ها) در سپتامبر 2023 برابر 352 واحد بود. این آمار در سپتامبر 2024 حدود 7.4% افزایش یافت و به 378 واحد رسید. قیمت معیار یک تاون‌هاوس 1,099,200 دلار است که بیان‌گر 0.5% کاهش نسبت به سپتامبر 2023 و 1.8% کاهش نسبت به آگوست 2024 است.

قوانین جدید برای اجاره کوتاه مدت خانه در کانادا

در سال‌های اخیر تعداد واحدهایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند (short-term rental) در بریتیش کلمبیا و سایر نقاط جهان رشد بسیاری داشته است. واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت شامل واحدهایی است که در پلتفرم‌های Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey لیست می‌شوند.

داده‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌ی کوتاه‌مدت این واحدها در بریتیش کلمبیا باعث می‌شود که هزاران واحد اجاره‌ای که برای اجاره‌ی بلندمدت مناسب هستند، به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده شوند و خانه‌های مورد نیاز مردم برای اجاره از دسترس خارج شوند.

مانند اکثر مناطق جهان، بریتیش کلمبیا به این چالش پاسخ می‌دهد و مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم می‌کند تا بتواند دوباره این واحدها را به بازار اجاره‌ی بلندمدت برگرداند.

برای خرید آپارتمان در ونکوور از متخصصین سرای ونکوور حتما مشاوره بگیرید!

قانون Short-Term Rental Accommodation Act

بریتیش کلمبیا با چالش مسکن مواجه است و دسترسی ساکنان به انواع مسکن مانند مسکن اجاره‌ای بلندمدت بسیار کم است.

افزایش آمار انواع خانه‌هایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند، باعث می‌شود که خانه‌های بیشتری از دسترس ساکنان بریتیش کلمبیا خارج شود. در بریتیش کلمبیا بیشتر از 16,000 خانه برای مدت زیادی از سال به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شود. این موضوع باعث می‌شود که یافتن خانه‌های اجاره‌ای بلند مدت و مقرون به صرفه چالش انگیزتر شود.

بسیاری از دولت‌های منطقه‌ای مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم کرده‌اند، اما اجرای این آیین نامه‌ها با چالش همراه است. دولت‌های منطقه‌ای (local governments) به استان‌ها درخواست داده‌اند که ابزارها و منابع بیشتری در اختیارشان قرار دهند.

اهداف قوانین جدید عبارت‌اند از:

دادن ابزارهای قوی‌تر به دولت‌های منطقه‌ای برای اجرای آیین‌نامه‌های مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت
بازگرداندن واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت به بازار اجاره‌ی بلندمدت
ایجاد نقش جدید استان برای تنظیم مقررات مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت

قوانین جدید به تمام واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت که به عموم عرضه می‌شود، اعمال می‌شود و شامل موارد زیر است:

واحدهایی که توسط یک پلتفرم عرضه می‌شوند. یعنی جایی که مردم واحدها را رزور می‌کنند و مبلغی بابت خدمات اجاره پرداخت می‌کنند (به عنوان مثال این پلتفرم‌ها شامل Airbnb، VRBO، Expedia و FlipKey است)
واحدهایی که در سایر فوروم‌ها لیست می‌شوند (مانند Facebook Marketplace، Kijiji و Craigslist)
واحدهایی که در یک روزنامه تبلیغ شده‌اند

قوانین جدید به موارد زیر اعمال نمی‌شود:

زمین‌هایی که دولت فدرال برای استفاده‌ی بومیان کانادا کنار گذاشته است (Reserve lands)
زمین‌های بومیان Nisga'a و هر زمینی که از طریق یک معاهده به بومیان متعلق است (مگر اینکه بویمان از طریق یک توافقنامه‌ی همکاری با استان بخواهند که کل یا برخی از قوانین در آنجا نیز اعمال شود)
هتل‌ها و متل‌ها

بعضی از این قوانین جدید، مانند توانایی مناطق (regional districts) برای صدور مجوز کسب و کار و همچنین افزایش مقدار حداکثر جریمه‌ها، سریعا اجرایی می‌شود. سایر تغییرات مانند «مقررات اجاره‌ی کوتاه‌مدت واحدها به شرطی که واحد در خانه‌ی اصلی صاحب خانه قرار داشته باشد» و همچنین «ثبت واحدهای اجاره‌ی کوتاه‌مدت» بعدا اجرایی خواهد شد.

اثرات کاهش نرخ بهره بر بازار ملک ونکوور

با کاهش نرخ بهره، انتظار می‌رود که تقاضا در بازار مسکن به طور قابل توجهی افزایش یابد. این افزایش تقاضا می‌تواند منجر به ناپایداری در بازار و فشار بیشتر بر قیمت‌ها شود. با افزایش گزینه‌های خرید، خریداران بیشتری به بازار وارد می‌شوند که این امر می‌تواند به افزایش رقابت و در نتیجه افزایش قیمت‌ها منجر شود. همچنین، به دلیل محدودیت عرضه، خریداران ممکن است با چالش‌هایی در پیدا کردن ملک‌های مناسب مواجه شوند.

از طرف دیگر، این تغییرات در نرخ بهره می‌تواند فرصتی برای خریداران باشد تا از شرایط فعلی بهره‌برداری کنند و خرید ملک را در زمانی مناسب انجام دهند. در این شرایط، اهمیت آگاهی از وضعیت بازار و مشاوره با کارشناسان املاک بیشتر از همیشه احساس می‌شود.

بیشتر بخوانید: راهنمای پیش خرید خانه در کانادا و ونکوور

رشد ملک ونکوور در سال های گذشته

قبل از رفتن به مرحله بعد حتما باید یک مرور کوتاه بر گذشته بازار بکنیم. اگر به نمودار قیمت انواع خانه و تحلیل بازار مسکن در هر کجای ونکوور نگاه کنیم، رشد قیمت قابل توجهی اتفاق افتاده اگرچه در نواحی مختلف و زمان‌های متفاوت این مقدار متفاوت بوده ولی همیشه مثبت و زیاد بوده است، علاوه بر رشد جمعیت و مهاجر پذیر بودن کانادا عوامل متعدد دیگری نیروی محرک این بخش اقتصاد است؛ مانند آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری که ونکوور دارد همیشه باعث جذابیت آن برای ساکنین سایر استان‌ها به این شهر بوده است. من بارها از افراد زیادی شنیدم که زمانی که مهاجرت می‌کردند اگر می‌دانستند چنین جایی در کانادا وجود دارد به سایر استان‌ها نمی‌رفتند. با تغییر زیر ساخت‌ها و رایج شدن دورکاری و کار هایبرید برای تعداد بیشتری از ساکنین سایر استان‌ها این امکان فراهم شده است که به ونکوور بیایند که این خود در کنار دسترسی آسان تجار شرق آسیا تاثیر جدی دائمی بر رونق وضعیت بازار مسکن ونکوور گذاشته است.

بازار ملک ونکوور در آینده

اینجا جایی است که نقشه‌ی راه را به شما می‌دهم.

اگر این خبر را هنوز نخوانده‌اید، بدانید دولت بریتیش کلمبیا برنامه‌های خود را دنبال کرده است و به طور رسمی قانونی را تصویب کرده است که براساس آن پهنه‌بندی مولتی پلکس در همه‌ی زمین‌های مخصوص خانه‌های ویلایی و همچنین مناطق مسکونی با تراکم بالا و نزدیک به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی اجباری می‌شود. لایحه‌ی ۴۴، شهرداری‌ها را مکلف می‌کند که مجوز ساخت 4 تا 6 واحد در یک قطعه زمین مختص خانه‌ی ویلایی را بدهند. البته این لایجه مخصوص جوامعی است که بیشتر از 5000 جمعیت دارند. همچنین مساحت زمین نیز باید بیشتر از 3000 فوت مربع باشد.

کافیست بگویم که وقتی که این رکود مسکن فروکش کند و چرخه‌ی ساخت و ساز دوباره افزایش یابد، در سال‌های آینده این قانون جدید تغییرات زیادی در مناطق به وجود می‌آورد.

شاید حتی خبر بزرگ‌تر، قانون توسعه ترانزیت محور باشد. این استان ملزم کرده است که ساختمان‌ها حداقل 8 طبقه باشند و بسته به نزدیکی ساختمان به ایستگاه‌های ترانزیت، تعداد طبقات می‌تواند بیشتر باشد. به عنوان مثال، اگر در فاصله ۲۰۰ متری یک ایستگاه skytrain باشید، می‌توانید حداقل یک ساختمان 20 طبقه بسازید.

در سال‌های آینده استان بریتیش کلمبیا 100 محل برای توسعه‌ی ترانزیت محور تعیین خواهد کرد که 70 محل آن در نزدیکی ایستگاه‌های Skytrain خواهد بود.

سایر محل‌های مخصوص توسعه ترانزیت محور در نزدیکی ایستگاه‌های اتوبوس قرار خواهند گرفت. البته ایستگاه‌هایی با دو تقاطع با بیشتر.

در حال حاضر موافقت یا عدم موافقت شما با تغییرات پیش آمده بی‌معنی است. تنها چیزی که می‌دانیم این است که افزایش تراکم در راه است. جای تعجبی ندارد اگر استان‌هایی مانند انتاریو نیز همین رویه را پیش بگیرند.

در کنار برنامه‌های دولت برای پذیرش تعداد بسیار زیاد مهاجران جدید، آنچه نباید فراموش کرد میزبانی مسابقات جام جهانی 2026 است، این مسابقات در هر شهری که برگزار شده بر رونق اقتصادی کوتاه و بلند مدت آن شهر تاثیر گذاشته و البته قیمت و وضعیت بازار مسکن ونکوور نیز از این امر مستثنی نخواهد بود.

مزایای ورود به بازار مسکن ونکوور

تحلیل بازار مسکن در ونکوور بدون بررسی مزایای آن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران کامل نخواهد بود. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران می‌توانند در این بازار به قیمت پایین خرید کنند و مدتی، شاید چند سال، بخاطر نرخ بهره سود بانکی بیشتری پرداخت کنند و یا صبر کنند که نرخ بهره پایین بیاید و البته در آن زمان قیمت‌ها دیگر این نخواهد بود. این تصمیم با شما است و هر تصمیمی که بگیرید قابل احترام است و در خصوص اینکه "براساس تحلیل بازار ملک در ونکوور چه تصمیمی باید گرفت؟" اگر نظر شخصی محسن صانعی را بخواهید بدانید جواب من این است که بر اساس قدرت خرید خود با حوصله بگردید و یک خرید خوب کنید؛ چه از لحاظ قیمت چه از لحاظ مشخصات و ویژگی‌های خود خانه‌ای که می‌خرید. بنابراین خریداری که دنبال شکار خوب بگردد برنده‌ی کوتاه مدت و بلند مدت میدان خواهد بود. از طرفی 1.تفاضل قسط با سود بالا و کم را همان اول با چانه زنی و مذاکره تخفیف گرفته 2.زودتر از خانه‌ی جدیدش استفاده می‌کند 3.همچنین بجای پرداخت قسط دیگران اقساط خانه‌ی خودش را می‌دهد و از همه مهم‌تر 4.در بازار رقابتی با قیمت بالاتر آینده خرید نمی‌کند. اصولا زمانی همه می‌فروشند وقت خرید است و زمانی که همه می‌خرند وقت فروش است.

البته همان‌طور که همیشه اشاره کردم این تحلیل‌ها کلی بوده و آمارها از یک سو برای شهرهای مختلف مترو ونکوور و حتی محله های مختلف ونکوور و از طرف دیگر محدوده قیمتی ملک مورد نظر، سن و وضعیت آن می‌تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین اگر قصد خرید، فروش و یا سرمایه گذاری دارید حتما از مشاور مورد اعتماد خود بخواهید تحلیل اختصاصی بر اساس نیازها و خواسته‌های شما آماده و تهیه کند تا بتوانید بیشترین سود را بدست آورید.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته های شما اضافه کرده باشم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی یک محله دارید، خوشحال می شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)