تحلیل بازار مسکن در ونکوور کانادا - بررسی وضعیت ملک در ونکوور

به نظر من هدف از تحلیل، یافتن چشم‌انداز آینده بازار بر اساس اطلاعات کنونی برای اتخاذ تصمیم بهینه است. این اطلاعات از رسانه‌ها، دوستان، بستگان و محیط اطراف به دست ما می‌رسد، اما نیاز به تفسیر دقیق داریم تا صحت و جامعیت آن‌ها را بررسی کنیم و درک کنیم که این اطلاعات چگونه در ترکیب با یکدیگر عمل می‌کنند.

تحلیل بازار مسکن در ونکوور

من در اینجا تمام تلاشم را کرده‌ام که با تحلیل و الگو گرفتن از بازار ملک ونکوور در گذشته و لحاظ کردن تمام مستندات و شواهد حال حاضر بازار، چشم انداز روشنی برای آینده ترسیم کنم و نیز بتوانم تاثیر افزایش یا کاهش بهره بر فروش واحدها و فرصت‌ها و ریسک‌های جدید در بازار را به شما نشان دهم. اگر می‌خواهید بدانید چگونه از این تغییرات به نفع خود استفاده کنید و تصمیم‌های هوشمندانه‌تری بگیرید، تا انتها همراه من باشید.

آنچه در ادامه خواهید خواند:

وضعیت کنونی ملک در ونکوور
آمار خرید و فروش ملک در ونکوور
قوانین جدید برای اجاره کوتاه مدت خانه در کانادا
اثرات کاهش نرخ بهره بر بازار ملک ونکوور
رشد ملک ونکوور در سال های گذشته
بازار ملک ونکوور در آینده
مزایای ورود به بازار مسکن ونکوور

وضعیت کنونی ملک در ونکوور

در دسامبر 2024 آمار خرید خانه در ونکوور (ثبت شده در MLS) نسبت به دسامبر 2023 بیش از 30% افزایش یافت که نشان دهنده‌ی افزایش تقاضا در انتهای سال 2024 است.

طبق گزارش انجمن مشاوران املاک ونکوور بزرگ، در سال 2024 کلا 26,561 ملک مسکونی خریداری شد. این آمار حدود 1.2% بیشتر از سال 2023 (با آمار 26,249 واحد خریداری شده) و 9.2% کمتر از سال 2022 (با آمار 29,261 واحد خریداری شده) است.

یعنی آمار تعداد خانه‌های خریداری شده در سال 2024 تقریبا 20.9% کمتر از میانگین سالانه آمار خرید در ده سال گذشته (33,559) است.

کارگاه آموزشی خرید خانه در ونکوور

اندرو لیس مدیر اقتصادی و تحلیل‌گر GVR بیان کرد: "پس از افزایش نرخ بهره در سال‌های قبل، می‌توان سال 2024 را سال چرخش بازار توصیف کرد. با توجه به اینکه نرخ بهره در حال کاهش است، تعداد خریداران دوباره در حال افزایش است و افزایش فعالیت آن‌ها به وضوح در داده‌های ماهانه‌ی اخیر دیده می‌شود".

در سال 2024 کلا 60,388 ملک در سامانه MLS مترو ونکوور لیست شد. این بیان‌گر 18.7% افزایش نسبت به سال 2023 (با آمار 50,894 ملک لیست شده) است. در ضمن آمار 2024 حدود 9.7% بیشتر از سال 2022 (با آمار 55,047 ملک لیست شده) است.

تعداد کل خانه‌های لیست شده در سال 2024 تقریبا 5.7% بیشتر از میانگین سالانه در ده سال گذشته (57,136 واحد) بوده است.

در دسامبر 2023 تعداد کل خانه‌های فروشی و لیست شده در سامانه‌ی MLS در مترو ونکوور برابر 8,802 واحد بود. این آمار در دسامبر 2024 با 24.4% افزایش به 10,948 واحد رسید. در ضمن در حال حاضر این آمار 25.3% بیشتر از میانگین آن در ده دسامبر گذشته (8,737) است.

در حال حاضر قیمت معیار یک خانه Home Price Index (بین تمام املاک اتچد، دیتچد و آپارتمان) برابر 1,171,500 دلار است. این بیان‌گر 0.5% افزایش نسبت به دسامبر 2023 و 0.1% کاهش نسبت به نوامبر 2024 است.

لیس خاطرنشان کرد: "متاسفانه آمار تعداد خانه‌های خریداری شده در سال 2024 طبق انتظارات ما نبود، اما داده‌های دسامبر نشان می‌دهد که این آمار در حال افزایش است و روند رو به رشد ماه‌های گذشته ادامه دارد. داده‌های اخیر نشان می‌دهد که آمار خانه‌های خریداری شده در حال نزدیک شدن به میانگین بلند مدت است. یعنی اگر این روند ادامه داشته باشد، احتمالا با ورود به 2025 آمار تعداد خانه‌های خریداری شده همچنان افزایش یابد".

"با اینکه آمار خرید در ابتدای سال پایین‌تر بود، قیمت‌ها در ابتدای سال افزایش یافت و سپس در انتهای سال به ثبات رسید. قیمت ملک در اکثر بخش‌های بازار کمی افزایش یافته است؛ به جز قیمت آپارتمان‌ها که در انتهای سال 2024 نسبت به سال قبل تقریبا بدون تغییر بوده است. با توجه به اینکه داده‌های اخیر بیان‌گر رشد مجدد بازار در انتهای 2024 است، به نظر می‌رسد که در سال 2025 فعالیت در بازار بسیار بیشتر از سال‌های اخیر خواهد بود".

در دسامبر 2023 تقریبا 1,345 ملک مسکونی خریداری شد. این آمار در دسامبر 2024 حدود 31.2% افزایش یافت و به 1,765 واحد رسید. در ضمن آمار دسامبر 2024 حدود 14.9% کمتر از میانگین تعداد خانه‌های خریداری شده در ده دسامبر گذشته (2,074) است.

در دسامبر 2024 کلا 1,676 ملک مسکونی (شامل خانه‌های اتچد، دیتچد و آپارتمان) به لیست فروش سامانه MLS در مترو ونکوور افزوده شد. این بیان‌گر 26.3% افزایش نسبت به دسامبر 2023 (با آمار 1,327 واحد) است. لازم به ذکر است که این آمار حدود 1.1% کمتر از میانگین تعداد خانه‌های اضافه شده به لیست فروش در ده دسامبر گذشته (1,695) است.

در دسامبر 2024 نسبت آمار خرید به موجودی ملک برای انواع خانه‌ها (دیتچد، اتچد و آپارتمان) برابر 16.8% بود. این آمار برای خانه‌های دیتچد برابر 12.1%، برای خانه‌های اتچد برابر 23.6% و برای آپارتمان‌ها برابر 18.7% است.

برای دیدن ویدئو تحلیل بازار مسکن در ونکوور کانادا در آپارات کلیک کنید

تحلیل داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که وقتی این نسبت به مدت طولانی کمتر از 12% باشد، فشار برای کاهش قیمت خانه‌ها بیشتر می‌شود؛ در حالی که وقتی این نسبت به مدت چند ماه بالاتر از 20% باشد، قیمت‌ها معمولا افزایش می‌یابد.

آمار خرید و فروش ملک در ونکوور

در دسامبر 2023 تقریبا 376 خانه دیتچد خریداری شد. این آمار در دسامبر 2024 حدود 31.4% افزایش یافت و به 494 واحد رسید. قیمت خانه مستقل در ونکوور (قیمت معیار) در دسامبر 2024 برابر 1,997,000 دلار بود. این بیان‌گر 2% افزایش نسبت به دسامبر 2023 است. در ضمن نسبت به نوامبر 2024 تقریبا ثابت بوده است.

در دسامبر 2023 تقریبا 719 آپارتمان خریداری شد. این آمار در دسامبر 2024 حدود 23.9% افزایش یافت و به 891 واحد رسید. قیمت معیار یک آپارتمان در دسامبر 2024 برابر 749,900 دلار بود. این بیان‌گر 0.1% کاهش نسبت به دسامبر 2023 و 0.4% کاهش نسبت به نوامبر 2024 است.

در دسامبر 2023 تقریبا 238 خانه اتچد خریداری شد. این آمار در دسامبر 2024 حدود 55.9% افزایش یافت و به 371 واحد رسید. قیمت معیار یک تاون هاوس در دسامبر 2024 برابر 1,114,600 دلار بود. این بیان‌گر 3.4% افزایش نسبت به دسامبر 2023 و 0.3% کاهش نسبت به نوامبر 2024 است.

قوانین جدید برای اجاره کوتاه مدت خانه در کانادا

در سال‌های اخیر تعداد واحدهایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند (short-term rental) در بریتیش کلمبیا و سایر نقاط جهان رشد بسیاری داشته است. واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت شامل واحدهایی است که در پلتفرم‌های Airbnb ،VRBO ،Expedia و FlipKey لیست می‌شوند.

داده‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌ی کوتاه‌مدت این واحدها در بریتیش کلمبیا باعث می‌شود که هزاران واحد اجاره‌ای که برای اجاره‌ی بلندمدت مناسب هستند، به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده شوند و خانه‌های مورد نیاز مردم برای اجاره از دسترس خارج شوند.

مانند اکثر مناطق جهان، بریتیش کلمبیا به این چالش پاسخ می‌دهد و مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم می‌کند تا بتواند دوباره این واحدها را به بازار اجاره‌ی بلندمدت برگرداند.

برای خرید آپارتمان در ونکوور از متخصصین سرای ونکوور حتما مشاوره بگیرید!

قانون Short-Term Rental Accommodation Act

بریتیش کلمبیا با چالش مسکن مواجه است و دسترسی ساکنان به انواع مسکن مانند مسکن اجاره‌ای بلندمدت بسیار کم است.

افزایش آمار انواع خانه‌هایی که به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند، باعث می‌شود که خانه‌های بیشتری از دسترس ساکنان بریتیش کلمبیا خارج شود. در بریتیش کلمبیا بیشتر از 16,000 خانه برای مدت زیادی از سال به صورت کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شود. این موضوع باعث می‌شود که یافتن خانه‌های اجاره‌ای بلند مدت و مقرون به صرفه چالش انگیزتر شود.

بسیاری از دولت‌های منطقه‌ای مقرراتی برای واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت تنظیم کرده‌اند، اما اجرای این آیین نامه‌ها با چالش همراه است. دولت‌های منطقه‌ای (local governments) به استان‌ها درخواست داده‌اند که ابزارها و منابع بیشتری در اختیارشان قرار دهند.

اهداف قوانین جدید عبارت‌اند از:

دادن ابزارهای قوی‌تر به دولت‌های منطقه‌ای برای اجرای آیین‌نامه‌های مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت
بازگرداندن واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت به بازار اجاره‌ی بلندمدت
ایجاد نقش جدید استان برای تنظیم مقررات مربوط به واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت

قوانین جدید به تمام واحدهای اجاره‌ای کوتاه‌مدت که به عموم عرضه می‌شود، اعمال می‌شود و شامل موارد زیر است:

واحدهایی که توسط یک پلتفرم عرضه می‌شوند. یعنی جایی که مردم واحدها را رزور می‌کنند و مبلغی بابت خدمات اجاره پرداخت می‌کنند (به عنوان مثال این پلتفرم‌ها شامل Airbnb ،VRBO ،Expedia و FlipKey است)
واحدهایی که در سایر فوروم‌ها لیست می‌شوند (مانند Facebook Marketplace ،Kijiji و Craigslist)
واحدهایی که در یک روزنامه تبلیغ شده‌اند

قوانین جدید به موارد زیر اعمال نمی‌شود:

زمین‌هایی که دولت فدرال برای استفاده‌ی بومیان کانادا کنار گذاشته است (Reserve lands)
زمین‌های بومیان Nisga'a و هر زمینی که از طریق یک معاهده به بومیان متعلق است (مگر اینکه بویمان از طریق یک توافقنامه‌ی همکاری با استان بخواهند که کل یا برخی از قوانین در آنجا نیز اعمال شود)
هتل‌ها و متل‌ها

بعضی از این قوانین جدید، مانند توانایی مناطق (regional districts) برای صدور مجوز کسب و کار و همچنین افزایش مقدار حداکثر جریمه‌ها، سریعا اجرایی می‌شود. سایر تغییرات مانند «مقررات اجاره‌ی کوتاه‌مدت واحدها به شرطی که واحد در خانه‌ی اصلی صاحب خانه قرار داشته باشد» و همچنین «ثبت واحدهای اجاره‌ی کوتاه‌مدت» بعدا اجرایی خواهد شد.

اثرات کاهش نرخ بهره بر بازار ملک ونکوور

با کاهش نرخ بهره، انتظار می‌رود که تقاضا در بازار مسکن به طور قابل توجهی افزایش یابد. این افزایش تقاضا می‌تواند منجر به ناپایداری در بازار و فشار بیشتر بر قیمت‌ها شود. با افزایش گزینه‌های خرید، خریداران بیشتری به بازار وارد می‌شوند که این امر می‌تواند به افزایش رقابت و در نتیجه افزایش قیمت‌ها منجر شود. همچنین، به دلیل محدودیت عرضه، خریداران ممکن است با چالش‌هایی در پیدا کردن ملک‌های مناسب مواجه شوند.

از طرف دیگر، این تغییرات در نرخ بهره می‌تواند فرصتی برای خریداران باشد تا از شرایط فعلی بهره‌برداری کنند و خرید ملک را در زمانی مناسب انجام دهند. در این شرایط، اهمیت آگاهی از وضعیت بازار و مشاوره با کارشناسان املاک بیشتر از همیشه احساس می‌شود.

بیشتر بخوانید: راهنمای پیش خرید خانه در کانادا و ونکوور

رشد ملک ونکوور در سال های گذشته

قبل از رفتن به مرحله بعد حتما باید یک مرور کوتاه بر گذشته بازار بکنیم. اگر به نمودار قیمت انواع خانه و تحلیل بازار مسکن در هر کجای ونکوور نگاه کنیم، رشد قیمت قابل توجهی اتفاق افتاده اگرچه در نواحی مختلف و زمان‌های متفاوت این مقدار متفاوت بوده ولی همیشه مثبت و زیاد بوده است، علاوه بر رشد جمعیت و مهاجر پذیر بودن کانادا عوامل متعدد دیگری نیروی محرک این بخش اقتصاد است؛ مانند آب و هوای معتدل و مطلوب‌تری که ونکوور دارد همیشه باعث جذابیت آن برای ساکنین سایر استان‌ها به این شهر بوده است. من بارها از افراد زیادی شنیدم که زمانی که مهاجرت می‌کردند اگر می‌دانستند چنین جایی در کانادا وجود دارد به سایر استان‌ها نمی‌رفتند. با تغییر زیر ساخت‌ها و رایج شدن دورکاری و کار هایبرید برای تعداد بیشتری از ساکنین سایر استان‌ها این امکان فراهم شده است که به ونکوور بیایند که این خود در کنار دسترسی آسان تجار شرق آسیا تاثیر جدی دائمی بر رونق وضعیت بازار مسکن ونکوور گذاشته است.

بازار ملک ونکوور در آینده

اینجا جایی است که نقشه‌ی راه را به شما می‌دهم.

اگر این خبر را هنوز نخوانده‌اید، بدانید دولت بریتیش کلمبیا برنامه‌های خود را دنبال کرده است و به طور رسمی قانونی را تصویب کرده است که براساس آن پهنه‌بندی مولتی پلکس در همه‌ی زمین‌های مخصوص خانه‌های ویلایی و همچنین مناطق مسکونی با تراکم بالا و نزدیک به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی اجباری می‌شود. لایحه‌ی ۴۴، شهرداری‌ها را مکلف می‌کند که مجوز ساخت 4 تا 6 واحد در یک قطعه زمین مختص خانه‌ی ویلایی را بدهند. البته این لایجه مخصوص جوامعی است که بیشتر از 5000 جمعیت دارند. همچنین مساحت زمین نیز باید بیشتر از 3000 فوت مربع باشد.

کافیست بگویم که وقتی که این رکود مسکن فروکش کند و چرخه‌ی ساخت و ساز دوباره افزایش یابد، در سال‌های آینده این قانون جدید تغییرات زیادی در مناطق به وجود می‌آورد.

شاید حتی خبر بزرگ‌تر، قانون توسعه ترانزیت محور باشد. این استان ملزم کرده است که ساختمان‌ها حداقل 8 طبقه باشند و بسته به نزدیکی ساختمان به ایستگاه‌های ترانزیت، تعداد طبقات می‌تواند بیشتر باشد. به عنوان مثال، اگر در فاصله ۲۰۰ متری یک ایستگاه skytrain باشید، می‌توانید حداقل یک ساختمان 20 طبقه بسازید.

در سال‌های آینده استان بریتیش کلمبیا 100 محل برای توسعه‌ی ترانزیت محور تعیین خواهد کرد که 70 محل آن در نزدیکی ایستگاه‌های Skytrain خواهد بود.

سایر محل‌های مخصوص توسعه ترانزیت محور در نزدیکی ایستگاه‌های اتوبوس قرار خواهند گرفت. البته ایستگاه‌هایی با دو تقاطع با بیشتر.

در حال حاضر موافقت یا عدم موافقت شما با تغییرات پیش آمده بی‌معنی است. تنها چیزی که می‌دانیم این است که افزایش تراکم در راه است. جای تعجبی ندارد اگر استان‌هایی مانند انتاریو نیز همین رویه را پیش بگیرند.

در کنار برنامه‌های دولت برای پذیرش تعداد بسیار زیاد مهاجران جدید، آنچه نباید فراموش کرد میزبانی مسابقات جام جهانی 2026 است، این مسابقات در هر شهری که برگزار شده بر رونق اقتصادی کوتاه و بلند مدت آن شهر تاثیر گذاشته و البته قیمت و وضعیت بازار مسکن ونکوور نیز از این امر مستثنی نخواهد بود.

مزایای ورود به بازار مسکن ونکوور

تحلیل بازار مسکن در ونکوور بدون بررسی مزایای آن برای مصرف کنندگان و سرمایه گذاران کامل نخواهد بود. مصرف کنندگان و سرمایه گذاران می‌توانند در این بازار به قیمت پایین خرید کنند و مدتی، شاید چند سال، بخاطر نرخ بهره سود بانکی بیشتری پرداخت کنند و یا صبر کنند که نرخ بهره پایین بیاید و البته در آن زمان قیمت‌ها دیگر این نخواهد بود. این تصمیم با شما است و هر تصمیمی که بگیرید قابل احترام است و در خصوص اینکه "براساس تحلیل بازار ملک در ونکوور چه تصمیمی باید گرفت؟" اگر نظر شخصی محسن صانعی را بخواهید بدانید جواب من این است که بر اساس قدرت خرید خود با حوصله بگردید و یک خرید خوب کنید؛ چه از لحاظ قیمت چه از لحاظ مشخصات و ویژگی‌های خود خانه‌ای که می‌خرید. بنابراین خریداری که دنبال شکار خوب بگردد برنده‌ی کوتاه مدت و بلند مدت میدان خواهد بود. از طرفی 1.تفاضل قسط با سود بالا و کم را همان اول با چانه زنی و مذاکره تخفیف گرفته 2.زودتر از خانه‌ی جدیدش استفاده می‌کند 3.همچنین بجای پرداخت قسط دیگران اقساط خانه‌ی خودش را می‌دهد و از همه مهم‌تر 4.در بازار رقابتی با قیمت بالاتر آینده خرید نمی‌کند. اصولا زمانی همه می‌فروشند وقت خرید است و زمانی که همه می‌خرند وقت فروش است.

البته همان‌طور که همیشه اشاره کردم این تحلیل‌ها کلی بوده و آمارها از یک سو برای شهرهای مختلف مترو ونکوور و حتی محله های مختلف ونکوور و از طرف دیگر محدوده قیمتی ملک مورد نظر، سن و وضعیت آن می‌تواند بسیار متفاوت باشد. بنابراین اگر قصد خرید، فروش و یا سرمایه گذاری دارید حتما از مشاور مورد اعتماد خود بخواهید تحلیل اختصاصی بر اساس نیازها و خواسته‌های شما آماده و تهیه کند تا بتوانید بیشترین سود را بدست آورید.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.

امیدوارم که توانسته باشم به دانسته های شما اضافه کرده باشم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی یک محله دارید، خوشحال می شوم کمکی کنم.

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

(راه‌های ارتباط با ما)