پروسه‌ی خرید خانه ریزه کاری‌های خاصی دارد و شاید اندکی پیچیده باشد. مخصوصا برای خانه اولی‌ها.
شاید بتوان گفت که خرید خانه مهم‌ترین تصمیم مالی‌ای است که در طول زندگی می‌گیرید. در طی این مسیر شاید موانعی وجود داشته باشد که شما را به اشتباه بیندازد. شما باید آنچه در توان دارید انجام دهید تا از اشتباهات پر هزینه پرهیز کنید. به یاد داشته باشید که یک مشاور املاک با تجربه می‌تواند شما را در سرتاسر این پروسه یاری دهد. به عنوان مثال یک مشاور املاک خبره در مراحل انتخاب منطقه، انتخاب ملک، ارسال آفر، مذاکره، انجام کاغذبازی‌ها و کلوز کردن قرارداد شما را یاری می‌دهد و همراه شما است. در ضمن به شما کمک می‌کند که از اشتباهات پر هزینه اجتناب کنید. در ادامه‌ی این مقاله رایج‌ترین اشتباهات خرید خانه در ونکوور و سایر شهرهای کانادا را برایتان توضیح داده‌ام. امیدوارم در زمان خرید خانه این اشتباهات را مرتکب نشوید.
فراموش کردن پیش تاییدیه وام مسکن (Mortgage pre-approval)
یکی از اشتباهات خریداران خانه در کانادا این است که پروسه‌ی خرید خانه را با جست‌وجو شروع می‌کنند. اما بهتر است قبل از شروع جست‌وجو برای خانه، حتما پیش تایید وام مسکن را دریافت کنید. این مرحله اهمیت زیادی دارد چونکه با دریافت پیش تایید وام می‌دانید که بانک چه مبلغی به شما وام می‌دهد. در نتیجه از یک طرف پیشنهاد شما برای فروشندگان جذاب‌تر می‌شود و از طرف دیگر در وقت خود صرفه‌جویی می‌کنید و فقط به دنبال خانه‌هایی می‌گردید که توانایی خریدشان را دارید.
همان‌طور که گفتم دریافت پیش تایید وام مسکن اهمیت بالایی دارد و به وام دهندگان اجازه می‌دهد وضعیت مالی شما را به دقت بررسی کنند و ببینند آیا توانایی تسویه بدهی خود را دارید یا خیر. در طی این پروسه، موسسه‌ی وام دهنده به گزارش اعتبار شما، امتیاز اعتباری (یا همان credit score)، درآمد، دارایی‌ها (حساب‌های بانکی و سرمایه گذاری)، سوابق اشتغال، بدهی‌ها و غیره نگاه می‌کند. اگر در طی این ارزیابی‌ها همه چیز خوب به نظر برسد، موسسه‌ی وام دهنده نامه‌ای به شما می‌دهد که در زمان خرید خانه کاربرد زیادی دارد. در این نامه حداکثر وامی که می‌توانید بگیرید مشخص شده است. اگر درباره اینکه مورگیج چیست و چگونه باید برای آن اقدام کرد، نیاز به اطلاعات دارید، روی لینک آن کلیک کنید.
با دریافت پیش تایید وام مسکن، شانس تایید آفر شما نسبت به سایر خریدارانی که این نامه را دریافت نکرده‌اند بالاتر است. زیرا از نظر فروشندگان آفر شما جذاب‌تر است پذیرش آن ریسک کمتری دارد.
عدم توجه به محله
یکی دیگر از اشتباهات رایج خرید خانه در کانادا عدم توجه به منطقه است. خرید خانه یکی از بزرگ‌ترین تصمیمات مالی‌ای است که می‌گیرید. توجه به محله و انتخاب یک منطقه‌ی مناسب یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که اگر به درستی انجام شود، کیفیت زندگی شما را افزایش می‌دهد.
حتما در زمان انتخاب محله به موارد زیر توجه کنید:
- نرخ بزهکاری
- نزدیکی به مدرسه و امکانات رفاهی
- پتانسیل منطقه برای افزایش یا کاهش قیمت ملک
- سامانه‌های حمل و نقل عمومی
- هر نوع قوانین محدود کننده مربوط به پهنه‌بندی
- زیرساخت‌های موجود و خدمات ارائه شده در منطقه
به شما توصیه می‌کنم که حتما با قوانین و مقررات هر منطقه آشنا شوید و ببینید آیا قوانین خاصی وجود دارد که بر مالکیت شما در آن منطقه تاثیر بگذارد یا خیر. اگر می‌خواهید قبل از تصمیم نهایی با شرایط زندگی در یک محله آشنا شوید، بهتر است با ساکنان منطقه و یا با یک مشاور املاک مشورت کنید. همچنین می توانید در محله ایرانی نشین ونکوور و سایر شهرهای کانادا ساکن شوید.
استخدام نکردن مشاور املاک با تجربه
یک اشتباه خانه اولی ها برای خرید خانه در کانادا این است که به تنهایی به این بازار وارد می‌شوند. معمولا خرید خانه بزرگ‌ترین سرمایه گذاری خریداران به حساب می‌آید. با توجه به اهمیت بالای این موضوع و اینکه پروسه‌ی خرید ریزه کاری‌هایی دارد بهتر است یک فرد با تجربه و آشنا به بازار ملک در کنار شما باشد. حتی اگر خانه اولی نباشید، بهتر است با مشاوران خبره همکاری کنید. چونکه احتمال اینکه بهترین تصمیم را در مراحل مختلف خرید بگیرید، بالا می‌رود.
یک مشاور املاک خریدار منحصرا با خریداران همکاری می‌کند و در هر مرحله از پروسه‌ی خرید به خریداران مشاوره‌ی تخصصی می‌دهد.
یک مشاور کاربلد علاوه بر اینکه شما را با وضعیت بازار آشنا می‌کند، به شما کمک می‌کند با توجه به خواسته‌ها و نیازهایتان بهترین موقعیت ممکن را انتخاب کنید و تصمیمات هیجانی نگیرید. در ضمن قبل از ارائه‌ی آفر مطمئن می‌شود که خانه‌ی مورد نظر شما وضعیت مناسبی دارد. علاوه بر این موارد، از طرف شما با فروشنده مذاکره می‌کند و سعی می‌کند با بهترین شرایط ممکن معامله را برایتان جوش بزند. در صورت نیاز به خرید خانه در ونکوور می‌توانید از بهترین مشاور املاک ونکوور و یا مشاوران خبره و کاربلد کمک بگیرید.
انجام ندادن بازرسی خانه قبل از خرید
دیگر اشتباه خانه اولی ها در کانادا این است که حاضر نیستند مبلغ اندکی برای بازرسی فنی خانه پرداخت کنند. این در حالیست که یکی از مهم‌ترین مراحل خرید خانه انجام بازرسی فنی خانه در کانادا یا هوم اینسپکشن است. در زمان بازرسی فنی، مشکلات ملک که از دید شما پنهان بوده است، آشکار می‌شود. به عنوان مثال شاید ملکی که می‌خواهید بخرید مشکلات ساختاری داشته باشد. یا اینکه سیم کشی یا لوله کشی آن ایرادهایی داشته باشد.
یک بازرس (هوم اینسپکتور home inspector) مشکلات کنونی و خطرات احتمالی یک ملک را برای شما آشکار می‌کند. این اطلاعات تاثیرات زیادی بر تصمیم شما مبنی بر خرید یا عدم خرید می‌گذارد. توجه داشته باشید که شاید برخی از موسسه‌های وام دهنده استانداردهای خاصی برای خانه در نظر گرفته باشند. یعنی شاید اگر یک ملک این استانداردها را نداشته باشد، وامی به آن تعلق نگیرد.
بیشتر بخوانید: نکات اجاره خانه در کانادا برای تازه واردین
نادیده گرفتن هزینه های جانبی خرید خانه
یکی دیگر از اشتباهات خرید خانه در کانادا این است که خریداران تصور می‌کنند که فقط مبلغ داون پیمنت از آن‌ها دریافت می‌شود. اما این را بدانید که علاوه بر قیمت خرید باید مبالغ دیگری را نیز پرداخت کنید. پس بهتر است از قبل با هزینه های جانبی خرید خانه در کانادا آشنا شوید و بدانید در کنار قیمت خرید چه مبالغی دیگری از شما دریافت می‌شود.
در زمان کلوز کردن قرارداد شاید علاوه بر هزینه‌ی خرید خانه، هزینه‌های زیر نیز از شما دریافت شود:
- مالیات نقل و انتقال که از شهری به شهر دیگر متفاوت است. مبلغ این مالیات با توجه به قیمت خرید تعیین می‌شود.
- مالیات ملک (property tax) و هزینه‌های قبوض آب و برق و گاز
- هزینه‌های حقوقی legal costs
- حق بیمه مسکن
- هزینه‌ی ارزیابی قیمت ملک (مربوط به وام مسکن) و حق بیمه‌ی mortgage default insurance premiums
- بیمه‌ی Title insurance
البته هزینه‌هایی که در بالا ذکر شده است کامل نیست. به طور کلی باید تقریبا انتظار داشته باشید که مبلغی بین 6000 تا 8000 دلار کانادا پرداخت کنید.
در نظر نگرفتن بودجه‌ی تعمیر و نگهداری خانه
یکی دیگر از اشتباهات رایج خرید خانه یا خرید آپارتمان در ونکوور کانادا و سایر شهرهای کانادا، این است که به هزینه‌ی تعمیر و بازسازی آن توجه نمی‌کنند. اگر می‌خواهید خانه بخرید، مخصوصا خانه‌ای که به تعمیر نیاز دارد، بسیار مهم است که از قبل با هزینه‌های تعمیر و بازسازی آن آشنا باشید. اغلب مواقع خریداران به این هزینه‌ها توجه نمی‌کنند و یا مبلغ کمی را برای تعمیرات در نظر می‌گیرند و در نهایت متوجه می‌شوند که باید بیش از آنچه تصور می کردند بابت تعمیرات هزینه کنند. اگر نمی‌خواهید هزینه‌های تعمیر و بازسازی شما را سورپرایز کند، بهتر است پیش از ارسال آفر با متخصصان و افراد خبره مشورت کنید و این هزینه‌ها را برآورد کنید.
عدم آگاهی کافی از قوانین و مقررات خرید خانه
شاید بتوان گفت رایج ترین اشتباه خانه اولی ها در کانادا این است که بدون آشنایی با قوانین و مقررات اقدام به خرید می‌کنند. خرید خانه در کانادا با ایران تفاوت‌های زیادی دارد. متاسفانه برخی از ایرانیانی که تازه به کانادا وارد شده‌اند به دلیل عدم آشنایی با قوانین خرید خانه در کشور کانادا ضررهای جبران ناپذیری را متحمل شده‌اند. لطفا در زمان ارسال آفر به این موضوع توجه داشته باشید که اگر فروشنده درخواست شما را تایید کند، ملزم به خرید هستید و نمی‌توانید بدون ضرر و زیان معامله را فسخ کنید. مگر اینکه یک شرطی در قرارداد گنجانده باشید و آن شرط برآورده نشود.
به عنوان مثال اگر شرط دریافت وام را در قرارداد قید کرده باشید و نتوانید وام بگیرید، می‌توانید بدون ضرر و زیان از معامله منصرف شوید. البته برخی ایرانیان تصور می‌کنند که اگر عمدا یک سابجکت را remove نکنند، می‌توانند بدون ضرر و زیان قید معامله را بزنند. اما اگر مشخص شود که عمدا سابجکت را remove نکرده‌اید، باید مبلغ دپازیت را به فروشنده بدهید. در ضمن اگر فروشنده خانه را به قیمت کمتر به شخص دیگری بفروشد، این امکان وجود دارد که ضرر او را هم تقبل کنید.
اگر یک کاندو خریداری می‌کنید، به این نکته توجه داشته باشید که در هر ساختمان قوانین و آیین نامه‌های محدودکننده‌ای وجود دارد. فقط به این دلیل که مالک وحد خود هستید، به این معنی نیست که می‌توانید هر تغییری را در آن ایجاد کنید. برای اطلاع از محدودیت‌ها به قوانین و آیین نامه‌های کاندو مراجعه کنید. در مقاله کاندو چیست می‌توانید بیشتر در این خصوص بخوانید.
توصیه می‌کنم برای آشنایی بیشتر با قوانین و مقررات خرید خانه حتما با یک مشاور املاک خبره مشورت کنید یا مقاله راهنمای خرید خانه در کانادا را مطالعه نمایید.
انتخاب خانه‌ی نامناسب با نیازهای شما
در طی فرایند بازدید باید ذهنتان را باز نگه دارید و سریعا تصمیم نگیرید. بهتر است از چندین خانه بازدید کنید و آن‌ها را با هم مقایسه کنید.
بهترین راه برای عدم تصمیم گیری سریع این است که فهرستی از ویژگی‌های یک خانه‌ی ایده‌آل تهیه کنید. این فهرست می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
نوع خانه، مساحت، تعداد اتاق‌ها، جهت ساختمان، حیاط، گاراژ، شومینه، نزدیکی به مدرسه، نزدیکی به محل کار و غیره.
اگر از یک خانه خوشتان آمد، ببینید کدام یک از ویژگی‌های بالا را دارد. اگر اکثر ویژگی‌های بالا را داشت، می‌توانید آفر خود را ارسال کنید. در غیر این صورت، به احتمال زیاد بعدا از خرید خود پشیمان خواهید شد.
بیشتر بخوانید: اجاره کاتیج در کانادا
تصمیم‌گیری احساسی تحت تاثیر بازار رقابتی
معمولا در یک بازار رقابتی، خریداران نگران می‌شوند که شاید خانه‌ای برای آن‌ها باقی نماند. این حس ترس که به آن FOMO می‌گویند، باعث تحریک احساسات خریداران می‌شود. در نتیجه احتمال اینکه خریداران تحت فشار قرار بگیرند و تصمیمات احساسی بگیرند بالا می‌رود. این ترس و نگرانی معمولا منجر به تصمیمات عجولانه‌ای می‌شود که شاید با اهداف بلندمدت خریداران و یا توانایی مالی آن‌ها سازگار نباشد.
اگر رقابت در بازار بالا باشد، به شما توصیه می‌کنم حتما با یک مشاور املاک خبره همکاری کنید. مشاوران املاک تجربه‌ی بالایی در معامله‌ی ملک در شرایط مختلف بازار دارند و می‌توانند با بهترین شرایط و قیمت ممکن خانه‌ای مناسب برای شما خریداری کنند.
لطفا این مقاله را به دوستان و آشنایان خود که قصد خرید خانه در کانادا را دارند بفرستید تا خدایی نکرده مرتکب اشتباه نشوند. هر سوالی هم در خصوص خرید ملک دارید، حتما با من در میان بگذارید. خوشحال می‌شوم پاسخ سوالات شما را بدهم و شما را در مسیر خرید همراهی کنم.
امیدوارم که توانسته باشم به دانسته‌های شما اضافه کنم. اگر سوالی در مورد مطالب این صفحه دارید یا نیاز به توضیح بیشتر و اطلاعات و نمودارهای اختصاصی خرید و فروش یک محله‌ی خاص دارید، خوشحال می‌شوم کمکی کنم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
