آنچه همه باید درباره‌ی خرید ملک بدانند

خرید خانه در کانادا با ایران چه تفاوتی دارد؟ در قرارداد چه مواردی باید نوشته شود؟ پول را به چه کسی و چه زمانی باید بدهیم؟ دفترخانه چه مدارکی می‌خواهد و چه کسی مدارک را برایشان می‌فرستد؟

اینها سوالاتی هستند که اکثر کلاینت‌ها از من می‌پرسند. من در وبینارهای مشاوره خریداران آن‌ها را توضیح می‌دهم و تصمیم گرفتم اینجا جواب این سوالات و خیلی ابهامات دیگر را برای شما بنویسم. امیدوارم که کمک کوچکی کرده باشم. اگر سوالی دارید که اینجا جوابش را نگرفته‌اید، در پایین صفحه می‌توانید از من بپرسید. خوشحال می‌شوم که نظرتان را هم با من در میان بگذارید و امتیاز بدهید. پس ابتدا با هم ببینیم که پروسه‌ی قرارداد خرید خانه در کانادا به چه شکل است.

اولین چیزی که لازم داریم بدانیم: قدم اول انتخاب ریلتور یا همان مشاور است. در کانادا خریدار و فرشنده هر کدام یک ریلتور برای خود انتخاب می‌کنند تا هم به آن‌ها مشاوره دهد و هم مثل وکلا که در ایران از منافع موکل خود دفاع می‌کنند، ریلتورها هم هر کدام برای کسب منافع برای کلاینت خود با یکدیگر مذاکره می‌کنند.

دومین موضوع این است که: قرارداد محصول و نتیجه یک آفر یا همان پیشنهاد خرید است که طرفین بر مفاد آن توافق کرده‌اند. در واقع خریدار با استفاده از یک فرم استاندارد، آفر خود را از طریق ریلتور خود برای ریلتور فروشنده می‌فرستد. خریدار در این آفر تاریخی می‌نویسد که پیشنهادش تا آن روز و ساعت اعتبار دارد. این آفر شامل تمام مشخصات طرفین، مفاد مالی و زمانی، تعهدات طرفین و شرط‌های قرارداد است. حال اگر فروشنده با مفاد آن موافق باشد آن را امضا می‌کند و قرارداد شکل می‌گیرد و اگر آن را رد کند یا تا زمان اعتبار آن پاسخی ندهد خود بخود باطل می‌شود. 

بنابراین آفر یک قرارداد نوشته و امضا شده توسط خریدار است که برای فروشنده ارسال می‌شود. 

در مرحله‌ی بعد: اگر فروشنده موافق مفاد آفر باشد، آن را می‌پذیرد؛ اما اگر مواردی باشد که مد نظرش نیست آن‌ها را خط می‌زند و آنچه مد نظرش است (بعنوان مثال قیمت بالاتر) کنار آن می‌نویسد، امضا می‌کند و برای خریدار ارسال می‌کند که به آن کانتر آفر counter offer می‌گویند. حال توپ در زمین خریدار است و خریدار باید تصمیم بگیرد که قبول کند یا نه و یا تغییر دهد.

این رفت برگشت مثل بازی تنیس معمولا یک یا چند بار اتفاق می‌افتد تا طرفین به توافق برسند و قرارداد شکل بگیرد.

قرارداد خرید و فروش ملک در کانادا

حال چیزی که لازم داریم این است که بدانیم قرارداد خرید خانه در کانادا (CPS یا همان Contract of Purchase and Sale) چیست و چگونه کار می‌کند؟

بعد از اینکه آفر توسط هر دو طرف امضا شد به آن Accepted offer می‌گوییم و آن را بعنوان قرارداد در نظر می‌گیریم. و طرفین باید از مفاد مندرج در قرارداد پیروی کنند. در بسیاری از موارد خریدار شرط‌هایی (subject) در قرارداد به نفع خود می‌گذارد و قید می‌کند که اگر این شرط‌ها در بازه زمانی توافق شده محقق نشود، خریدار حق فسخ یکطرفه قرارداد را دارد و برای این شرط‌ها زمان نیز تعریف می‌کنند.

این موضوع را با یک مثال شرح می‌دهم. مثلا برای شرط وام (Finance) این طور می‌نویسند: اگر خریدار نتواند وام مناسبی تا دو هفته بعد از عقد قرارداد بگیرد، می‌تواند یک طرفه این قرارداد را فسخ کند.

شرط‌های رایج و مشابه را برای بررسی مدارک ساختمان، بازرسی فنی، فروش خانه‌ی قبلی خریدار و چند مورد دیگر داریم. علاوه براین در قسمت توضیحات تعهدات طرفین (مثل اینکه مالیات را چه کسی پرداخت می‌کند)، مشخصات پارکینگ و انباری یا لیست وسایلی که جزو قرارداد است و فروشنده باید آن‌ها را تحویل خریدار دهد نیز ذکر می‌شود. 

ممکن است این سوال پیش بیاید که پیش پرداخت (Deposit) چه زمانی و به چه شخصی داده می‌شود؟ پیش پرداخت معمولا 5 درصد کل ثمن معامله است و پس از برآورده شدن تمام شرط‌های مندرج در قرارداد به یک حساب امانی متعلق به آژانس املاک یا یک وکیل پرداخت می‌شود و تا روز انتقال سند در دفترخانه در آن حساب می‌ماند. نکته اینجا است که این قرارداد حتی بدون پرداخت این مبلغ نیز جاری و الزام آور است.

زمان نقل و انتقال (دفترخانه) و نیز تحویل که معمولا یک روز بعد از آن است نیز در قرارداد ذکر می‌شود. 

می‌دانم که این همه اطلاعات شاید خسته کننده باشد ولی نگران نباشید. همین که بخوانید و آشنا شوید کافی است و مشاور شما همه را بعهده می‌گیرد. یک جمع بندی بکنیم از برخی از موارد مهم و ضروری که در قرارداد خرید خانه در کانادا (contract of purchase and sale) وجود دارد و در ادامه آن‌هایی که ضروری و مهم هستند را توضیح می‌دهم: 

• اطلاعاتی درباره‌ی خریدار، فروشنده شامل اسامی، آدرس خانه و اطلاعات تماس
• توضیحات قانونی ملک مورد نظر و اطلاعاتی درباره‌ی موقعیت ملک
• شرط‌هایی که خریدار بخواهد در آفر خود بگنجاند
• قیمت پیشنهادی (offer price) و مبلغ دپازیت deposit
• تاریخ نهایی شدن خرید و زمانی که خریدار مالک خانه می‌شود
• تاریخ اجاسمنت adjustment date برای هزینه‌های خانه
• اقلام و وسایلی که در خانه می‌ماند و اقلام و وسایلی که فروشنده با خود می‌برد و fixtures
• تاریخ‌های برنامه ریزی شده برای بازدید از ملک
• اطلاعات مشاوران املاک Agency disclosure information
• مهلت آفر یا همان تاریخ باز بودن آفر offer deadline

اگر بعد از امضای قرارداد بخواهید تغییراتی را در قرارداد خرید خانه در کانادا یا همان contract of purchase and sale ایجاد کنید و یا موردی را به آن اضافه کنید، می‌توانید از طریق الحاقیه این کار را انجام دهید.

اگر بخواهید یکی از بندهای قرارداد را حذف کنید، استفاده از الحاقیه بسیار سودمند است. زیرا دیگر نیاز نیست بند مورد نظر در قرارداد خرید خانه در کانادا را خط بزنید؛ ولی باید به ابطال آن بند قرارداد حتما اشاره کنید. خط زدن باعث عدم خوانایی قرارداد خرید خانه در کانادا می‌شود.  

در قرارداد مواردی هست که همیشه ابهام آور است در ادامه آن‌ها را با کمک معادل‌های فارسی برای شما توضیح می‌دهم که این مسیر را راحت‌تر طی کنید. ولی قبل از آن بدانید که فقط صفحه آخر را امضا می‌کنید و بقیه‌ی صفحات را Initial (حرف اول اسم و فامیل) می‌گذارید.

توضیحات ملک Property Description و اطلاعات موقعیت Location Information چیست؟ 

در این بخش، اطلاعاتی درباره‌ی آدرس ملک، شهر و یا شهرستانی که ملک در آن قرار دارد، کد پستی و PID ذکر شده است. PID یک کد 9 رقمی است که هنگام شناسایی قطعه زمین در دفتر ثبت مالکیت زمین (یا land title registry) در بریتیش کلمبیا مورد استفاده قرار می‌گیرد و هر قطعه زمین یا آپارتمان یک شماره منحصر به خود را دارد. همچنین در این بخش یک باکس جداگانه‌ای قرار دارد که مختص توضیحات قانونی ملک (همان قطعه، ردیف، شماره صورتجلسه‌ی تفکیکی و شماره سند) است.

شرط‌ها Terms and Conditions چیست؟

وقتی آفر offer یا کانتر آفر counter offer ارسال می‌کنید، می‌توانید پیش از نهایی شدن قرارداد شرط‌های خاصی را به آن اضافه کنید. دو مورد رایج از این شرط‌ها که همواره به خریداران توصیه می‌کنم عبارت‌اند: 

• شرط دریافت وام یا همان Subject to financing
• شرط اینسپکشن یا همان Subject to home inspection

شرط دریافت وام به این معنی است که نهایی شدن معامله مشروط به آن است که خریدار هزینه‌ی خرید را از طریق دریافت وام تامین کند. اگر نتوانید معامله را نهایی کنید و چنین شرطی را در آفر خود قرار نداده باشید، با ریسک از دست دادن مبلغ دپازیت deposit و یا ریسک مواجه با اقدامات قانونی روبرو خواهید شد. مخصوصا اگر پیش تایید وام (mortgage pre-approval) را دریافت نکرده باشید. 

شرط اینسپکشن Inspection به این معنی است که خریدار می‌تواند از یک اینسپکتور Inspector بخواهد خانه را بازرسی کند. در این صورت اگر مشکل اساسی پیدا شود، خریدار می‌تواند بدون پیامد مالی از خرید خانه صرف نظر کند.

تاریخ نهایی شدن خرید Sale Completion و تاریخ تملک Possession Date چیست؟ 

تاریخ نهایی شدن خرید Sale Completion در واقع زمانی است خرید ملک در دفتر ثبت اسناد نهایی می‌شود. این تاریخ مهم است. زیرا در این تاریخ باید تمام هزینه‌های خرید (کلوزینگ closing costs) شامل قیمت خانه، مالیات نقل و انتقال (PTT) و هزینه‌های نقل و انتقال (معمولا 1000 تا 1500 دلار کانادا) را پرداخت کنید.

منظور از تاریخ تملک possession date همان روزی است که خریدار واحد را تحویل می‌گیرد و همان‌طور که بالاتر هم اشاره کردم معمولا یک روز بعد از تاریخ completion date است. 

اجاسمنت دیت Adjustment Date چیست؟ 

این تاریخی است که تمتم هزینه‌ها از جمله شارژ و تعمیر و نگهداری قبل از آن به عهده فروشنده و بعد از آن به عهده خریدار است. شاید فروشنده برخی از هزینه‌های خانه مانند مالیات یا قبض آب و برق و گاز را پرداخت کرده باشد. در این صورت شاید شما مجبور شوید که سهم خود از این هزینه‌ها را بپردازید. برای محاسبه‌ی سهم شما از هزینه‌ها، از این تاریخ استفاده می‌شود.

Included and Excluded Items & Fixtures

در این بخش از قرارداد تمام اقلام و وسایلی که فروشنده به لیست اقلام فروشی یا غیر فروشی اضافه کرده است وجود دارد. برخی از اقلام رایج که فروشنده آن‌ها را به همراه خانه می‌فروشد عبارت‌اند از: 

• لوازم آشپزخانه مانند اجاق گاز، مایکرویو، یخچال و ظرف شویی
• چوب پرده، پرده کرکره‌ای و پرده
• چراغ‌ها و لوسترها
• آینه‌های حمام و ورودی خانه

بطور کل فقط هر آنچه با پیچ و یا هر وسیله دیگری به خانه متصل باشد Fixture است و قیمت خانه شامل آن هم می‌شود مگر آنکه در قرارداد ذکر شده باشد.

نکته: خریدار می‌تواند بندی در قرارداد بگنجاند که بر اساس آن وضعیت تمام اقلامی که به همراه ملک فروخته شده‌اند باید دقیقا همانند روز بازدید باشد. در این صورت، اگر آفر خریدار تایید شود و خسارتی به یکی از این وسایل برسد، این شرط از خریدار حمایت می‌کند و خریدار متضرر نمی‌شود.

ایجنسی دیسکلوژر اینفورمیشن یا Agency Disclosure Information چیست؟

در این بخش از قرارداد خرید خانه در بریتیش کلمبیا، خریدار و فروشنده اعلام می‌کنند که مشاور املاک داشته‌اند یا نه. البته استخدام مشاور املاک برای خریداران رایگان است و هیچ هزینه‌ای برای آن‌ها ندارد. بنابراین به شما توصیه می‌کنم که حتما با یک مشاور املاک حرفه‌ای و توانمند همکاری کنید. 

تاریخ باز بودن آفر offer deadline چیست؟ 

اگر آفری برای خرید ملک می‌فرستید، باید زمانی را برای انقضای آن نیز مشخص کنید. تمام مذاکرات باید تا این تاریخ انجام شده باشد. اگر تا این تاریخ به توافق نرسید، آفر منقضی می‌شود. اعتبار کانتر آفر هم تابع آن است؛ مگر اینکه خط بخورد و تاریخ جدیدی جایگزین شود. به زمانی که آفر فرستاده می‌شود تا پایان این زمان اصطلاحا می‌گویند آفر باز است.

نکته: زمان زیاد به مشاور فروشنده کمک می‌کند که سایر خریداران احتمالی را تشویق کند که آفری برای خرید بفرستند و با شما رقابت کنند (Multiple offer). بنابراین زمان را خیلی باز نگذارید و معمولا چند ساعت کافی است.

سابجکت subject چیست؟ 

سابجکت subject در واقع همان شرط‌هایی است که خریدار و فروشنده می‌توانند در قرارداد خرید خانه در کانادا بگنجانند. مانند شرط دریافت وام که قبلا در این باره توضیحات لازم را ارائه داده‌ام. 

ادعایی بر بی نقصی نیست بنابراین لطفا اگر سوال، ابهام یا پیشنهادی درباره‌ی قرارداد خرید خانه در کانادا دارید، می توانید در قسمت نظرات بنویسید یا در واتز اپ پیام بدید و البته یک دقیقه از وقت شما و دادن امتیاز 5 ستاره به این مقاله قطعا برای تیم ما دلگرمی بزرگی خواهد بود. امیدوارم این راه را به راحتی و با موفقیت طی کنید و اصلا نگران موارد بالا نباشید چرا که مشاور شما تمام این موارد را مدیریت کرده و همه را با شما مرور خواهد کرد.

آیا به نظر شما با توجه به شرایط کنونی بازار، چه زمانی برای خرید بهتر است؟ و اصولا خرید خانه، سرمایه گذاری بهتری است یا آپارتمان؟ خوشحال می‌شویم نظر خود را در پایین همین صفحه با ما و سایر خوانندگان در میان بگذارید.