بحران کمبود مسکن در کانادا و راه های گذر از آن

نرخ بهره بالا در کوتاه مدت باعث کاهش آمار پروژه‌های جدید می‌شود. این در حالی است که کانادا با مشکل کمبود مسکن در بلندمدت مواجه است!

حال این کشور با چالش عرضه مسکن مواجه است، چگونه می‌تواند راه خود را هموار کند و قیمت ملک را کاهش دهد؟ با توجه به اینکه تقاضا در حال افزایش است و نرخ بهره بالا برنامه‌های ساخت و ساز را مختل می‌کند، پاسخ به این سوال ساده نیست. 

در این مقاله راه های رفع مشکل کمبود مسکن در کانادا و نقش بخش خصوصی در عرضه مسکن و اثرات نرخ بهره را مورد بررسی قرار می‌دهیم. در ضمن در این مقاله راه های بلندمدتی ذکر شده است که می‌تواند باعث افزایش اطمینانِ بخش خصوصی و تزریق سرمایه برای ساخت و ساز شود. 

برای حل بحران مسکن در کانادا و کاهش قیمت ملک در بسیاری از شهرها، نیاز مبرمی به افزایش ساخت و سازهای مسکونی وجود دارد. مسکن زیر ساخت مهمی برای اقتصاد است. چونکه مردم راحت‌تر می‌توانند به مکان‌هایی که موقعیت شغلی بهتری وجود دارد نقل مکان کنند. در ضمن به آن‌ها این امکان را می‌دهد که بخش بیشتری از درآمد خود را به سرمایه گذاری اختصاص دهند.

دلایل بحران مسکن در کانادا چیست؟ 

برای پیدا کردن راه حل بحران مسکن کانادا ابتدا باید دلایل این بحران‌ها را شناسایی کنیم.

تاخیرها و هزینه‌های رگولاتوری برخی از موانع اصلی‌ای هستند که سر راه افزایش عرضه‌ی مسکن قرار دارند. از طرف دیگر برای افزایش عرضه مسکن باید کارگران بیشتری تربیت کرد و بهره‌وری صنایع عمرانی و ساختمانی را افزایش داد.  

البته نرخ بهره بالا در کوتاه مدت تاثیر زیادی بر آمار عرضه مسکن گذاشته است. 

بر اساس مدل سازی CMHC، نرخ بهره بالا در سال 2023 باعث شده است آمار پروژه‌های جدید مسکونی در کانادا به میزان 30,000 واحد کاهش یابد (کاهش تقریبا 10% تا 15%). 

گزارش CMHC درباره عرضه مسکن نشان می‌دهد که در بیشتر مناطق کانادا، نرخ بهره بالا بر آمار پروژه‌های جدید مسکونی (کاندو) تاثیر گذاشته است، البته به جز آلبرتا. 

ما همچنان این نگرانی را داریم که نرخ بهره بالا هنوز به طور کامل آمار پروژه‌های جدید مسکونی در تورنتو را تحت تاثیر قرار نداده است. اثرات نرخ‌های بالا احتمالا همچنان ادامه داشته باشد. اما نرخ‌های پایین‌تر در سال آینده باید به افزایش عرضه مسکن کمک کند. با توجه به این فرصت، باید تلاش‌ها و برنامه‌ها برای افزایش عرضه مسکن ادامه یابد. 

بیشتر بخوانید: قیمت خانه در ونکوور

نقش بخش خصوصی در افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن 

بخش خصوصی باید قسمت اعظمی از مسکن مورد نیاز کانادا را تامین کند.

سرمایه گذاران خرد بخش زیادی از مبلغ مورد نیاز برای ساخت کاندوها مسکونی را تامین می‌کنند. سازندگان این مبالغ را از خریداران دریافت می‌کنند (خریداران شاید در واحدها ساکن شوند یا آن‌ها را اجاره دهند). خریداران به وام نیاز دارند. البته شاید نه برای داون پیمنت. اما قطعا برای پرداخت هزینه خرید پس از تکمیل واحد به وام نیاز دارند. 

پس رغبت خریداران و سرمایه گذاران به دریافت وام بر روی ساخت کاندوها تاثیرگذار است. اگر تقریبا 70% واحدها پیش فروش شوند، سازندگان پروسه‌ی ساخت و ساز را طی می‌کنند. در نتیجه آپارتمان‌های کاندو به گزینه‌ی مهمی برای اجاره در تورنتو و ونکوور تبدیل شده‌اند.

سرمایه گذاران کلان نیز نقش مهمی در تامین مبلغ لازم برای ساخت آپارتمان‌های اجاره‌ای (چند طبقه) ایفا می‌کنند. درست است که در نهایت و با گذشت زمان، سرمایه گذاری مولتی میلیون دلاری آن‌ها توسط مستاجران جبران می‌شود. اما قبل از رسیدن به درآمدزایی از محل اجاره‌ی واحدها، باید هزینه‌های اولیه و مورد نیاز برای ساخت آپارتمان‌ها پرداخت شود. 

بیشتر بخوانید: راهنمای خرید ملک در کانادا

توجه داشته باشید که از لحظه‌ای که هزینه‌های اولیه ساخت و ساز پرداخت می‌شود تا زمان رسیدن به درآمدزایی از محل اجاره، یک گپ زمانی وجود دارد. برای مدیریت و تسهیل این شرایط موسسه‌های مالی به سازندگان وام می‌دهند. این مکانیزم باعث می‌شود که تصمیمات برای شروع ساخت و ساز بیشتر تحت تاثیر نرخ بهره باشد. در ضمن این تصمیمات به رغبت و تمایل بانک‌ها برای اعطای وام نیز بستگی دارد. 

تاثیر نوسانات اقتصاد کلان روی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن (هرچند کم یا زیاد) به این معنی‌ است که برای افزایش عرضه‌ی مسکن، باید از پیوسته بودن جریان سرمایه‌گذاری در بلند مدت اطمینان حاصل کنیم.

بیشتر بخوانید: خرید خانه ارزان در کانادا

تاثیر نرخ بهره بر عرضه مسکن در کانادا

واضح است که نرخ بهره بر روی عرضه مسکن تاثیر می‌گذارد. اما به طرق مختلف. 

استارت پروژه‌های کاندو تحت تاثیر نرخ بهره‌ای است که خریداران باید پرداخت کنند. این در حالی است که استارت ساختمان‌های اجاره‌ای تحت تاثیر نرخ بهره‌ای است که شرکت‌های سرمایه گذار باید بپردازند. نرخ وام‌های بلندمدت (برای سرمایه‌گذاران شخصی) و نرخ اوراق قرضه کوتاه‌مدت (که به احتمال زیاد شرکت‌های وام گیرنده باید این نرخ را پرداخت کنند) تقریبا به میزان 5% افزایش یافته‌اند.

در نهایت با توجه به اینکه سرمایه گذاران شخصی به سرعت به تغییرات نرخ بهره پاسخ دادند، اخیرا آمار استارت پروژه‌های کاندو کاهش یافته است. 

CMHC یک مدل برای تخمین تعداد مسکن مورد نیاز در کانادا تهیه کرده است. این سازمان با بهره گیری از این مدل تخمین زده است که افزایش اخیر نرخ بهره (بدون در نظر گرفتن سایر تغییرات اقتصادی) باعث شده است که آمار پروژه‌های مسکونی که اخیرا استارت خورده‌اند به مقدار 30,000 واحد کمتر از میانگین سالانه‌ی آن (250,000) باشد.

البته اثرات نرخ بهره توسط سایر فاکتورهای اقتصادی و سیاست‌های دولتی که از ساخت ساختمان‌های اجاره‌ای در کانادا حمایت می‌کند، جبران شد. 

بیشتر بخوانید: بهترین شهر کانادا برای زندگی

اثرات بلند مدت کمبود عرضه مسکن در کانادا

در طی دو دهه‌ی اخیر کانادا با مشکل کمبود عرضه‌ی مسکن مواجه بوده است. این مشکل فقط از طریق سرمایه گذاری کلان توسط بخش خصوصی قابل حل است. با توجه به اینکه تقریبا 95% از املاک کانادا توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود، نقش این بخش در حل مشکل گرانی قیمت ملک (اجاره و خرید) برای طبقه متوسط جامعه ضروری است. 

متاسفانه این به معنای وابستگی به بخشی است که خود تحت تاثیر نوسانات اقتصادی بخصوص نرخ بهره قرار گرفته است. بنابراین همه‌ی سطوح دولت باید به بخش خصوصی کمک کنند تا در زمانی که شرایط خوب است و نرخ بهره پایین است، تا آنجا که می‌توانند خانه بسازند. 

در عمل این به معنای بهبود کارایی سیستم مسکن از روش‌هایی مانند صدور سریع‌تر تاییدیه و کاهش عدم قطعیت است. شاید حتی زمانی که نرخ بهره بالاتر است، برای ادامه ساخت و ساز به طرح های جدیدی نیاز باشد.

برای رفع کمبود مسکن در کانادا، بسیار مهم است که راه‌هایی برای بهره‌مندی از سرمایه گذاری‌های بلندمدت پیدا کرد. دولت اخیرا اعلام کرد که یک کارگروه تشکیل می‌دهد تا فرصت استفاده از وجوه صندوق‌های بازنشستگی برای سرمایه گذاری را بررسی کند.  

در نهایت باید گفت که ساختن آینده‌ای که همه‌ی کانادایی‌ها به مسکن ارزان دسترسی داشته باشند، نیازمند تلاش جمعی است. با اینکه نرخ بهره بالا در کوتاه مدت چالش‌هایی دارد، اما درس‌های ارزشمندی برایمان دارد. به منظور حل بحران مسکن کانادا باید راه‌هایی برای توانمند سازی بخش خصوصی در همه‌ی شرایط اقتصادی پیدا کنیم. 

من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم. 

شاد و پیروز باشید

محسن صانعی

مشاور املاک در ونکوور کانادا

شماره تماس: 16045064706+

(راه‌های ارتباط با ما)