قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها از 1 ژانویه 2023 اجرا شده است و تا 1 ژانویه 2027 ادامه دارد. هدف از این قانون کاهش تاثیر خارجی‌ها بر بازار ملک کانادا و کاهش قیمت ملک برای ساکنان است. این قانون محدودیت‌هایی برای خارجی‌ها ایجاد کرده است. اما استثنائاتی دارد و همچنان برخی از خارجی‌ها می‌توانند به صورت قانونی خانه بخرند. در این مقاله، با بررسی جزئیات معافیت‌ها و استثنائات، ابهامات خریدارن را رفع می‌کنیم.
قانون ممنوعیت خرید خانه در کانادا چیست؟
این قانون خارجی‌هایی را هدف گرفته که در نظر دارند ملکی با حداکثر 3 واحد مسکونی خریداری کنند. این قانون عمدتا در مناطق شهری اعمال می‌شود و املاک تجاری را در بر نمی‌گیرد. اگر از این قانون تخطی کنید، به سختی جریمه می‌شوید. به عنوان مثال شاید مجبور شوید 10،000 دلار جریمه بدهید و یا ملک خریداری شده را بفروشید. البته این قانون برای همه خارجی‌ها اعمال نمی‌شود و استثنائاتی دارد. برخی از انواع ملک و برخی از خریداران از این قانون معاف هستند.
دلایل منع خرید ملک در کانادا برای غیر کانادایی ها
هدف دولت از تصویب قانون منع خرید خارجی‌ها این است که شرایط خرید ملک برای شهروندان کانادا و کسانی که اقامت دائم دارند راحت‌تر شود. دولت با این اقدام می‌خواهد قیمت ملک بخصوص در شهرهای بزرگ را کنترل کند و جلوی افزایش شدید قیمت‌ها را بگیرد.
معافیت ها و استثنائات ممنوعیت خرید ملک در کانادا
با وجود اینکه خارجی‌ها از خرید خانه در کانادا منع شده‌اند، همچنان برخی از آن‌ها مانند کسانی که ورک پرمیت دارند، دانشجویان و کسانی که همسر کانادایی دارند می‌توانند در این کشور خانه بخرند. البته به شرطی که شرایطش را داشته باشند. در ادامه به اتفاق معافیت‌ها و استثنائات را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
کسانی که ورک پرمیت دارند Work Permit Holders
کسانی که ورک پرمیت دارند از این قانون معاف هستند و تحت شرایط خاصی که در زیر ذکر کرده‌ایم می‌توانند ملک مسکونی خریداری کنند:
- اعتبار مجوز کار: در روز خرید، باید حداقل ۱۸۳ روز از اعتبار مجوز کار باقی مانده باشد.
- محدودیت ملک: این افراد مجازند که فقط یک ملک مسکونی در کانادا داشته باشند.
مثال: یک کارگر ماهر که مجوز کار دو ساله دارد می‌تواند یک آپارتمان در محدوده شهری (metropolitan area) خریداری کند. البته مشروط بر اینکه معیارهای لازم را داشته باشد. این معافیت به متخصصان ماهر کمک می‌کند تا خودشان را با اقتصاد و جامعه کانادا تطبیق دهند. در واقع این معافیت به آن‌ها انگیزه می‌دهد که در کانادا مستقر شوند و به رشد و پیشرفت کشور کمک کنند.
دانشجویان خارجی
دانشجویان خارجی نقش پر رنگی در سیستم آموزشی و اقتصاد کانادا دارند. برای راحت شدن شرایط آن‌ها و رفع نیازهایشان، دانشجویانی که شرایط زیر را داشته باشند از این قانون معاف هستند:
- ثبت نام در یک انستیتوی آموزشی تایید شده (DLI): دانشجویان باید در یک انستیتوی تایید شده ثبت نام کنند.
- الزامات اقامت: دانشجویان باید در پنج سال گذشته حداقل 67٪ از هر سال را به طور فیزیکی در کانادا حضور داشته باشند.
- ارسال اظهارنامه مالیاتی: دانشجویان باید برای پنج سال متوالی مالیات کانادایی پرداخت کرده باشند.
مثال: یک دانشجوی ارشد که چند سال در تورنتو تحصیل کرده و الزامات اقامتی و مالیاتی را برآورده کرده است، می‌تواند یک خانه کوچک در نزدیکی دانشگاه خریداری کند.
همسر و پارتنر
طبق قانون یک فرد خارجی می‌تواند به صورت شراکتی با همسر یا پارتنرش خانه بخرد. البته به شرطی که همسر یا پارتنر او شرایط زیر را داشته باشد:
- شهروند کانادا باشد
- اقامت دائم داشته باشد
- جزو بومیان کانادا باشد
- پناهنده باشد
این معافیت باعث می‌شود که خانواده‌ها (زوج‌هایی که یکی از آن‌ها خارجی است) به دلیل موانع مالی یا قانونی از هم جدا نشوند.
معافیت‌های مربوط به نوع ملک
برخی از ملک‌ها از این قانون مستثنی هستند. خارجی‌ها همچنان فرصت خرید این املاک را دارند:
- زمین خالی: خارجی‌ها می‌توانند بدون محدودیت زمین‌های خالی با کاربری مسکونی یا کاربری مختلط را با هدف ساخت و ساز خریداری کنند.
- املاک مسکونی چند واحده یا Multi-Unit Residential Properties: قانون ممنوعیت خرید فقط مختص املاکی است که حداکثر 3 واحد دارند. املاکی که بیشتر از 4 واحد مسکونی دارند، مانند ساختمان‌های آپارتمانی، از این قانون معاف هستند.
- املاک Recreational Properties: خانه‌های Vacation homes، کاتیج‌ها و کابین‌ها از این ممنوعیت مستثنی هستند.
مثال: یک خارجی می‌تواند به‌طور قانونی قطعه زمینی را در منطقه‌ای با کاربری مختلط خریداری کند و یک خانه جدید یا یک ملک چند واحدی برای کسب درآمد از اجاره بسازد.
معافیت‌های مربوط به موقعیت
قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها در اصل در مناطق شهری که به عنوان مناطق Census Metropolitan Areas (CMAs) یا Census Agglomerations (CAs) طبقه بندی شده‌اند اعمال می‌شود. خارجی‌ها همچنان می‌توانند در مناطق روستایی یا مناطق دورافتاده‌ای که خارج از مناطق شهری CMAs و Cas قرار دارد، خانه بخرند.
شهرهای Okanagan که قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها در آن‌ها اعمال نمی‌شود عبارت‌اند از:
- Armstrong
- Coldstream
- Enderby
- Lumby
- Oliver
- Osoyoos
- Spallumcheen
- Summerland
شهرهای Okanagan که در مناطق CMAs و Cas قرار دارند و قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها در آن‌ها اعمال می‌شود عبارت‌اند از:
- Kelowna (CMA)
- West Kelowna (part of Kelowna CMA)
- Lake Country (part of Kelowna CMA)
- Peachland (part of Kelowna CMA)
- Vernon (CA)
- Penticton (CA)
سرمایه گذاری در شرکت‌ها
با اینکه قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها وضع شده است، همچنان راه‌های قانونی برای آن‌ها وجود دارد تا در بازار املاک کانادا سرمایه گذاری کنند. در ادامه استراتژی‌هایی را به شما معرفی می‌کنیم تا بتوانید با استفاده از آن‌ها در بازار ملک سرمایه گذاری کنید.
شرکت‌های کانادایی: خارجی‌ها شاید بتوانند در شرکت‌های کانادایی سرمایه گذاری کنند.
- شرکت‌های سهامی عام که در بورس کانادا فهرست شده‌اند از این قانون معاف هستند.
- شرکت‌هایی که حداکثر 10٪ از مالکیتشان متعلق به خارجی‌ها است به عنوان شرکت‌های کانادایی در نظر گرفته می‌شوند.
شرکت‌های تضامنی با مسئولیت محدود (Limited Partnerships): در این نوع شرکت‌ها، سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند به عنوان "شریک با مسئولیت محدود" مشارکت کنند. به این معنی که فقط سرمایه گذاری می‌کنند و مسئولیت یا کنترل کامل شرکت را ندارند. فرد یا شرکتی که کنترل شرکت را دارد، general partner نامیده می‌شود و می‌تواند یک شرکت کانادایی باشد تا قوانین مربوط به مالکیت رعایت شود.
شرکت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات REITs: سرمایه گذاری در شرکت‌های بورسی REIT، روش غیر مستقیمی برای سرمایه گذاری در بازار املاک است. خارجی‌ها می‌توانند در این شرکت‌ها سرمایه گذاری کنند.
املاک با کاربری تجاری و مختلط: قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها عمدتا املاک مسکونی را هدف قرار می‌دهد، بنابراین خارجی‌ها همچنان می‌توانند در موارد زیر سرمایه‌گذاری کنند:
- املاک تجاری
- املاک با کاربری مختلط (بسته به کاربری اصلی ملک)
پروژه‌های ساخت وساز: شاید در بخش ساخت و ساز فرصت‌هایی وجود داشته باشد:
- خارجی‌ها می‌توانند زمین‌های خالی با پهنه بندی مسکونی را با هدف ساخت و ساز خریداری کنند.
- شاید خارجی‌ها بتوانند املاکی را که حداقل 4 واحد مسکونی دارد، خریداری کنند.
سرمایه گذاری و شراکت با کانادایی‌ها (Joint Ventures with Canadians): سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند با کانادایی‌ها همکاری کنند و به صورت شراکتی وارد بازار شوند. در این روش سرمایه گذاری، به احتمال زیاد الزامات مالکیت نیز برآورده می‌شود.
معافیت از قانون منع خرید ملک خارجی ها در کانادا برای دیپلمات ها
دیپلمات‌ها و افرادی که بر اساس توافقات بین‌المللی از مصونیت برخوردار هستند، از قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها معاف هستند. این افراد عبارت‌اند از:
- سفرا
- کارمندان کنسولی (Consular officers)
- اعضای سازمان‌های بین‌المللی که مصونیت سیاسی دارند
جرایم تخلف از قانون ممنوعیت خرید ملک در کانادا توسط خارجی‌ها
با اینکه معافیت‌هایی وجود دارد، خریداران باید هشیار باشند و از قوانین و مقررات پیروی کنند. تخطی از قوانین جریمه‌های سنگین زیر را در پی دارد:
- جریمه: تا سقف ۱۰,۰۰۰ دلار برای عدم رعایت مقررات
- فروش اجباری: در صورت تخلف و خرید خانه، شاید دستور فروش ملک صادر شود.
برای درک بهتر قوانین و معافیت‌ها می‌توانید با یک مشاور املاک حرفه‌ای و کاربلد مشورت کنید.
چگونه با وجود ممنوعیت خرید خانه برای خارجی ها در کانادا خانه بخریم؟
منتقدان بر این باورند که قانون ممنوعیت خرید خارجی‌ها ممکن است تاثیر چشم‌گیری بر کاهش قیمت مسکن نداشته باشد. داده‌ها نشان می‌دهد که خریداران خارجی سهم اندکی از بازار املاک کانادا را دارند، در حالی که عوامل داخلی مانند کمبود عرضه مسکن و سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه نقش پررنگ‌تری در افزایش قیمت‌ها ایفا می‌کنند. با این حال، وجود معافیت‌ها تضمین می‌کند که عدالت برای کسانی که تاثیر مثبتی بر اقتصاد کانادا دارند، مانند کارگران و دانشجویان، برقرار می‌شود و این افراد می‌توانند در کانادا خانه بخرند.
با اینکه در کانادا قانون منع خرید خارجی‌ها وضع شده است، معافیت‌ها و استثنائات مختلف فرصت‌های زیادی را برای افراد واجد شرایط فراهم می‌کند تا بتوانند به صورت قانونی خانه بخرند. آشنایی با این قوانین و مشورت با متخصصان جزو گام‌های ضروری در این مسیر پر پیچ و تاب است.
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
