طرح CMHC Refinance به مالکان این امکان را می‌دهد که با دریافت وام جدید، سوئیت ثانویه (secondary suite) بسازند و پتانسیل‌های ملک خود را به حداکثر برسانند. این برنامه به مالکان کمک می‌کند تا به وام‌های بیمه‌شده دسترسی پیدا کنند و هزینه‌های ساخت این واحدهای مستقل را تأمین کنند. هدف این برنامه، پوشش هزینه‌های پروژه و کمک به افزایش تراکم مسکن است. در این مقاله، جزئیات، شرایط و الزامات این طرح مورد بررسی قرار می‌گیرد.
جزئیات برنامه CMHC Refinance
وام گیرندگان: وام گیرندگان باید مالک خانه باشند و خودشان یا یکی از بستگان نزدیکشان در آن زندگی کنند.
ملک: سوئیت ثانویه باید مستقل باشد و به صورت کوتاه مدت اجاره داده نشود!
وام: از مبلغ وام باید به منظور تسهیل ساخت و ساز و تکمیل پروژه استفاده شود.
شرایط وام گیرنده
- وام گیرندگان باید مالک خانه باشند
- وام گیرنده و یا یکی از بستگان نزدیکش (همسر – پارتنر - پدر و مادر یا فرزندان قانونی) باید حداقل در یکی از واحدها زندگی کنند (بدون پرداخت اجاره).
بیشتر بخوانید: مورگیج چیست و چگونه می توان در کانادا وام مسکن گرفت؟
شرایط ملک
- واحد ثانویه باید مستقل باشد و مطابق قوانین و مقررات مربوطه ساخته شود.
- واحد ثانویه نباید به صورت کوتاه مدت اجاره داده شود.
- این طرح شامل وام‌های تحت بیمه Chattel Loans نمی‌شود.
مهم: قبل از شروع ساخت و ساز یا حداقل در اوایل آن، CMHC باید وام بیمه شده را تایید کند.
بیشتر بخوانید: محله ایرانی نشین ونکوور ، معرفی بهترین محله های ونکوور برای ایرانی ها
شرایط وام
از وام تکمیلی باید فقط برای تسهیل ساخت و تکمیل پروژه استفاده شود (برداشت سرمایه مجاز نیست). انتظار می‌رود که تمام هزینه‌های نوسازی (improvement costs) مستقیما مربوط به ساخت واحد ثانویه باشد.
الزامات برای کسب صلاحیت
وام گیرنده واجد شرایط
افراد باید شهروند کانادا باشند یا اقامت دائم کانادا را داشته باشند. یا اینکه اگر اقامت دائم ندارند، اجازه کار در کانادا را داشته باشند.
نسبت LTV
نسبت LTV بیان‌گر نسبت مقدار وام به ارزش وام‌دهی ملک (lending value) است که به صورت درصد بیان می‌شود.
- وام برای مالکانی که در ملک خود زندگی می‌کنند (homeowner loans)
- تا 4 واحد، شامل واحد/واحدهای فعلی: نسبت LTV تا سقف 90٪
ارزش وام‌دهی، امورتیزیشن و موقعیت
حداکثر ارزش وام‌دهی و یا ارزش ملک بعد از اتمام ساخت و ساز (as-improved property) باید زیر 2،000،000 دلار باشد.
حداکثر دوره امورتیزیشن 30 سال است.
اگر وام بیمه شده‌ی تکمیلی نیاز باشد، گزینه‌های زیر برای دوره امورتیزیشن در دسترس هستند:
- حفظ دوره امورتیزیشن وام فعلی که تحت پوشش بیمه CMHC است.
- ترکیب مهلت باقیمانده‌ی دوره امورتیزیشن وام بیمه شده‌ی فعلی با دوره امورتیزیشن وام تکمیلی، بر اساس میانگین وزنی.
- بدون در نظر گرفتن مدت زمان سپری شده از تاریخ کلوزینگ وام فعلی که توسط CMHC بیمه شده است، دوره امورتیزیشن از نو شروع می‌شود. در این صورت، وام جدید به عنوان وام بدون بیمه‌ی قبلی در نظر گرفته می‌شود.
ملک باید در کانادا باشد. برای سکونت تمام وقت و در تمام طول سال مناسب و در دسترس باشد. دسترسی به آن باید در تمام طول سال ممکن باشد (اگر در جزیره باشد از طریق پل یا کشتی).
تعیین ارزش ملک پس از بازسازی
ارزیابی ملک به دو صورت انجام می‌شود:
- ارزش as-is value که همان ارزش بازاری کنونی ملک است. و
- ارزش as-improved value که همان ارزش بازاری ملک پس از بازسازی است. از این مورد برای محاسبه نسبت LTV و الزامات داون پیمنت استفاده می‌شود.
اگر ثابت شود که بازسازی‌های پیشنهادی ارزش ملک را افزایش می‌دهد، وام دهنده می‌تواند ارزش فعلی ملک (as-is value) را به همراه هزینه‌های بازسازی به CMHC ارسال کند.
ارزش وام‌دهی برابر است با کمترین مقدار بین این دو:
- ارزش as-improved value یا
- ارزش as-is value بعلاوه‌ی هزینه بازسازی
مدارک مورد نیاز
- لیست بازسازی‌ها/ برآورد هزینه‌ها
- نقشه‌های ساختمان
- مجوز ساخت
- مجوز سکونت یا گزارش یک متخصص معتبر (مانند بازرس ساختمان، معمار یا مهندس) که تایید می‌کند واحد ساخته شده با مقررات و قوانین مربوطه مطابقت دارد.
بیشتر بخوانید: بازسازی خانه در ونکوور کانادا
درآمد حاصل از اجاره
در زمان تعیین اینکه آیا یک فرد صلاحیت دریافت وام را دارد، رویکردهای متفاوتی برای محاسبه درآمد حاصل از اجاره وجود دارد. بهتر است اطلاعات بیشتری در مورد این رویکردها و همچنین داده‌های لازم برای محاسبه نسبت بدهی (debt service ratios) به دست آورید.
اعتبارسنجی
حداقل یکی از وام گیرندگان (یا ضامن) باید امتیاز اعتباری ۶۰۰ یا بیشتر داشته باشد.
نسبت بدهی Debt service ratios
- حداکثر نسبت Gross Debt Service (یا GDS): 39٪
- حداکثر نسبت Total Debt Service (یا TDS): 44٪
نرخ بهره
در زمان محاسبه GDS و TDS، از یکی از نرخ بهره‌های زیر (هرکدام که بیشتر باشد) استفاده می‌شود.
- نرخ بهره‌ی توافق شده بعلاوه‌ی 2٪، یا
- 5.25٪
روش‌های اعطای وام
اعطای وام به صورت مرحله‌ای و با توجه به پیشرفت پروژه انجام می‌شود:
- خدمات کامل: CMHC بدون هیچ هزینه‌ای اعطای وام را تا چهار مرحله متوالی تایید می‌کند.
- خدمات پایه: بانک یا وام دهنده اعطای مرحله‌ای وام را بدون نیاز به پیش-تایید CMHC تایید می‌کند.
در زیر نرخ حق بیمه برای وام‌هایی که از طریق CMHC Refinance بیمه شده‌اند آمده است. این حق بیمه هزینه‌ای است که تنها یک بار دریافت می‌شود و شاید به بدهی وام اضافه شود.
جدول حق بیمه برای وام‌های Homeowner Loans (املاکی که مالک در آن زندگی می‌کند با حداکثر ۴ واحد مسکونی)
| نسبت LTV | حق بیمه برای کل وام | حق بیمه مربوط به مبلغ افزایش یافته وام به دلیل دریافت وام جدید (refinance) |
| تا سقف 65٪ | 0.60٪ | 0.60٪ |
| بین 65.01٪ تا 75٪ | 1.70٪ | 5.90٪ |
| بین 75.01٪ تا 80٪ | 2.40٪ | 6.05٪ |
| بین 80.01٪ تا 85٪ | 2.80٪ | 6.20٪ |
| بین 85.01٪ تا 90٪ | 3.10٪ | 6.25٪ |
حق بیمه با ضرب نرخ حق بیمه مربوطه در مبلغ کل وام یا مبلغ افزایش یافته وام (هر کدام که کمتر باشد) محاسبه می‌شود.
هزینه‌های اضافه برای حق بیمه
اگر دوره امورتیزیشن وام بیشتر از ۲۵ سال باشد، حق بیمه به میزان 0.2٪ افزایش می‌یابد.
اگر دوره امورتیزیشن ترکیبی باشد، 0.6٪ بیشتر باید پرداخت کنید. این 0.6٪ به مبلغ افزایش یافته وام اعمال می‌شود.
بیشتر بخوانید: نرخ بهره کانادا چقدر است؟
من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می‌دم و کمک می‌کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه‌ی متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، خوشحال می‌شم که در خدمت‌تون باشم.
شاد و پیروز باشید
محسن صانعی
مشاور املاک در ونکوور کانادا
شماره تماس: 16045064706+
